审理商品房买卖合同纠纷案件的思考及作法

黑龙江省北安市人民法院 王丹　王长君

一、商品房买卖合同的效力问题
　　对商品房预售合同的效力问题，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及最高人民法院有关领导对该规定所作的说明已作了较明确的阐述，容易理解，操作性较强。但对于商品房现售的条件，法律和行政法规未作明确规定，对现售合同的效力问题，上述司法解释亦未作规定。实践中对此有不同认识。若将《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定的未依法登记领取产权证书的房地产不得转让（当然包括商品房买卖）作为强制性规定理解，则商品房现售合同生效条件应为房地产依法登记领取权属证书。但上述理解显然与建设部《商品房销售管理办法》第七条规定的商品房现售条件不符。若不作上述理解，则违规开发的商品房，只要已竣工，只要不具备导致合同无效的其它事实，买卖即为合法有效的合同而受法律保护，不利于保护消费者的权利，因为没有行政法规和法律对商品房现售条件作其出限制性规定，《商品房销售管理办法》只是部门规章。笔者认为，在商品房现售合同的效力问题上，我国法律存在漏洞，急需相关的立法和司法机构作出补充。笔者主张，在目前的法律框架内，可以将《商品房销售管理办法》第七条规定的商品房现售条件与《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项的规定结合起来作为商品房现售合同的生效条件，如商品房不符合《商品房销售管理办法》第七条规定的条件，则可以商品房买卖合同损害社会公共利益为由，援引《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项的规定确认其无效。如此补充现有法律的漏洞。
二、商品房买卖合同的分类
这是每个审判员审理商品房买卖合同案件时首先要解决的问题。 关于商品房买卖合同的分类，对行政执法和司法最有影响和意义的分类是分为商品房现售和商品房预售两种。这是根据商品房开发建设过程并结合合同成立时间对商品房买卖合同进行的分类。鉴于有关法律和司法解释对上述两种合同的生效条件等分别作出了规定，上述合同分类问题的影响则直接及于法律适用和合同效力的认定，决定着案件审理的方向。根据建设部制定的《商品房销售管理办法》第三条的规定，商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为；商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。对于已竣工未验收和验收未达合格标准的商品房，其买卖合同应按预售还是按现售处理，笔者认为，将上述商品房按现房处理、归于不符合法定条件的现房更符合我国法律区分现房和预售的初衷：允许房地产开发商预售商品房是为了房地产开发企业能在工程建设过程中取得部分资金，且该资金必须用于工程建设；预售是一种特殊的销售，预售的商品房至少还在建设中。上述理解亦符合国人对现房和期房的一般理解：盖好了的房子是现房，尚未施工和正在施工的房产为期房。基于此，笔者主张将上述房产的买卖纠纷适用现售合同的相关规定调整，其结果是区分预售和现售以工程是否竣工为据。这其中实际隐含着已竣工未验收或验收不合格的房产是不符合法定入市条件的现房这一观念，和合法与不合法的合同只要种类相同即适用相同的法律规范的理念。
三、因房屋存在质量问题解除合同的条件
房屋主体质量经鉴定不合格应解除合同，因法有明文规定，现在审判实践中已是共识。但对一般房屋质量问题达到什么程度，当事人可以请求法院解除合同，实践中却存在很大分歧。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。该条显然是对《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定的解除合同的条件，即“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”在商品房买卖合同中的解释和应用，但商品房质量问题到什么程度为“严重影响居住使用”？该条解释的可操作性不强，依赖于法官的自由裁量。有人认为，商品房正常的“居住使用”主要以安全为标准，只要房屋能安全的居住使用，其它质量问题不会严重影响居住使用；其他人认为，“居住使用”不仅以安全为条件，与房屋价值相应的舒适和美观亦是正常居住使用的标准，如房屋不具备与其价值相应的舒适和美观程度，亦应认定为严重影响居住使用。笔者同意第二种观点。
四、关于商品房买卖合同缔结过程中欺诈行为的认定
在商品房买卖活动中进行欺诈和恶意违约的要承担最高至双倍购房款的惩罚性赔偿责任，是最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定中的亮点。上述规定是根据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国消费者权益保护法》的相关规定确定的，明确了双倍赔偿在商品房买卖纠纷中的适用范围，防止其运用的任意性，对于正确维护开发商和消费者双方的利益起到了一定作用。实践中，因恶意违约行为客观性较强，较易审查和认定；而对于欺诈行为如何认定，实践中审判人员的认识不一。笔者认为，上述司法解释中的欺诈行为源于《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》对欺诈行为的规定。根据上述法律及相关司法解释的规定，欺诈行为主要可以划分为两类：即故意隐瞒真实情况和虚假陈述。在上述两种欺诈行为中，虚假陈述是作为，客观性较强，当事人举证不易，但法院认定不难，在此不作论述。对于故意隐瞒真实情况如何理解和认定，争论很多。根据王利明教授的观点（见王教授所著《违约责任论》有关内容），有义务告知对方真实情况而故意不告知，应认定为故意隐瞒，并提出认定故意隐瞒的关键是确定是否有义务向对方陈述真实事实。笔者认为，上述观点从理论上为我们确认隐瞒行为，提供了简明和可操作的规则。但王教授未对如何认定“故意”发表意见。笔者认为，按一般的理解，故意隐瞒显然不包括不知道或因过失而未告知的情况。应该承认，存在由于过失而隐瞒真实情况的可能。这就要求查明当事人的主观情况，如是否知道或应当知道真实情况，结合法律是否确定其有告知此真实情况的义务，若均是确定的，而当事人未告知，并造成对方陷入错误认识，则可认定欺诈行为成立。欺诈行为一般较难认定，但笔者认为，有关的法条上有“故意”二字，就应该如此理解和操作，查明不了，依法不予认定即可，但不能推定。
五、审判实践中的几点做法：
1、对开发商开发的房屋质量问题，审理时把握“是否根本违约”这一关键。如果存在房屋主体结构质量不合格不能交付使用、因房屋质量严重影响正常居住使用等根本违约情形的，可以判决退房并赔偿损失。在审判实践中遇到的多数案件是开发商违约但不构成根本违约的，如一般质量问题、面积存在少量误差等，这种房屋质量问题被发现时，多数消费者已经入住，有些已经对房屋进行了装修，如果判决退房，会使双方损失扩大，可判决开发商对房屋进行维修或进行赔偿，从而最大限度地维护社会稳定和秩序。
2、在不能交付或不按期交付商品房纠纷的处理上，着重保护预购方的合法权益。在商品房预售合同纠纷中，预售方不能交付或不按期交付商品房的纠纷也占有相当大的比例。这种纠纷的形成原因是多方面的。有的是因为预售方的建房资金不到位而引起的，有的是因为预售方将商品房转卖给第三人引起的，等等。对于这类纠纷，较难处理的问题是判定继续履行合同还是解除合同。在预售方不能按合同交付房屋的纠纷中，多数预购方都要求预售方退还房款（解除合同）并承担违约责任。当然，也有的预购方要求预售方继续履行合同并承担违约责任。对于这类纠纷，在坚持合同效力的前提下，切实维护预购方的合法权益。一方面，在预售方有能力继续履行合同的情况下，应当要求预售方继续履行合同并承担违约责任。否则，如果判定解除合同，退还房款，则可能由于预售方无力退款而使预购人的合法权益得不到保障；另一方面，在预售方没有能力继续履行合同的情况下，而预售方又有足够的资金可以退还房款的，则可以解除合同，退还房款并承担违约责任。如果预售方既无继续履行合同的能力，又无退款的能力，则可以采取一定的保全措施，以保护预购方的合法权益。在这种情况下，应当判决解除合同，责令预售方承担违约责任，并对预售方已建的商品房或土地使用权依法进行强制拍卖，以拍卖的价款退还预购方的房款。
3、.抓争议的主要焦点。商品房买卖纠纷案件，当事人会有几种乃至十几种诉讼请求。在调解时，抓住主要矛盾，有的放矢地做工作，才有调解成功的可能。如我院审理的李某等商户诉黑龙江长宏房地产有限公司商品房买卖纠纷一案，原告提起的诉讼请求有十一项，但经过与合同对比分析，合法的请求只有三项，而在这三项的合法请求中最主要的是支付预期交房违约金。抓住这个主要争议焦点，法官有针对性地做双方当事人的工作，很快促成双方达成调解协议。

江苏省连云港市人民政府


市政府关于印发连云港市重大动物疫情应急办法的通知



各县、区人民政府，市各委、办、局，市各直属单位：

现将《连云港市重大动物疫情应急办法》印发给你们，请认真贯彻执行。







　　二○一一年八月七日

　　

　　



连云港市重大动物疫情应急办法



　　第一条　为预防、控制和消除重大动物疫情,保护公众身体健康与生命安全，保障养殖业生产安全,维护正常的社会秩序,根据《中华人民共和国动物防疫法》、《重大动物疫情应急条例》和《江苏省动物防疫条例》等有关法律、法规的规定，结合本市实际,制定本办法。

　　第二条　本办法所称重大动物疫情，是指高致病性禽流感、口蹄疫、高致病性猪蓝耳病等发病率或者死亡率高的动物疫病突然发生，迅速传播，给养殖业生产安全造成严重威胁、危害，以及可能对公众身体健康与生命安全造成危害的情形。

　　第三条　重大动物疫情应急工作按照属地管理原则，实行政府统一领导、部门分工负责，逐级建立重大动物疫情防控责任制。

　　县(区)重大动物疫情防控责任制，由县(区)防治重大动物疫病指挥部制定，报本级人民政府备案。

　　第四条　各级兽医主管部门具体负责组织重大动物疫情的监测、调查、控制、扑灭等应急工作。

　　其他有关部门按照《连云港市突发重大动物疫情应急预案》的规定在各自的职责范围内，做好重大动物疫情的应急工作。

　　第五条　各级防治重大动物疫病指挥部根据本地区实际情况，制定本行政区域重大动物疫情应急预案，报上一级兽医主管部门备案。

　　各级兽医主管部门应按照不同动物疫病病种及其流行特点和危害程度，分别制定实施方案。

　　重大动物疫情应急预案及其实施方案，应根据动物疫情的发展变化和实施情况，及时修改、完善。

　　第六条　各级兽医主管部门应根据重大动物疫情应急预案的要求储备动物疫情应急处理工作所需的疫苗、药品、设施设备和防护用品等物资。

　　应急储备物资应定期检查，做到供应充足、定期维护、滚动更新，确保一旦发生疫情，能保障应急处理工作的需要。

　　第七条　县(区)人民政府应建立和完善重大动物疫情监测网络和预防控制体系，加强乡(镇)动物防疫组织建设，并保证其正常运行，提高对重大动物疫情的应急处理能力。

　　县(区)人民政府应采取有效措施，加强村级防疫员队伍建设。

　　第八条 县(区)人民政府根据重大动物疫情应急需要，可以成立由兽医、卫生、公安、交通、工商等部门有关人员组成的应急预备队；必要时组织动员社会上有一定专业知识的人员参加，在防治重大动物疫病指挥部的指挥下，具体承担动物疫情的控制和消除任务。公安机关、武装警察部队应依法协助其执行任务。

　　应急预备队应定期进行应急技术培训和应急演练。

　　第九条 各级动物疫病预防控制机构应按照国务院兽医主管部门的规定，对动物疫病的发生、流行等情况进行监测。

　　发生重大动物疫情可能感染人时，各级卫生主管部门应对疫区内易感染人群进行监测，并采取相应的预防、控制措施；必要时，可以给予相应的医疗救助。

　　第十条　从事动物疫情监测、检验检疫、疫病研究与诊疗以及动物饲养、屠宰、经营、隔离、运输等活动的单位和个人，发现动物染疫或者疑似染疫的，应立即向当地兽医主管部门、动物卫生监督机构或者动物疫病预防控制机构报告，并采取隔离等控制措施，防止动物疫情扩散。其他单位和个人发现动物染疫或者疑似染疫的，应及时报告。

　　动物卫生监督机构或者动物疫病预防控制机构接到报告的，应立即向兽医主管部门报告，由兽医主管部门及时采取必要的控制处理措施，并按照国家规定的程序上报。

　　任何单位和个人不得瞒报、谎报、迟报、漏报动物疫情，不得授意他人瞒报、谎报、迟报动物疫情，不得阻碍他人报告动物疫情。

　　第十一条　县(区)兽医主管部门接到疫情报告后立即通知动物疫病预防控制机构指派2名以上专家赶赴现场调查核实，必要时市动物疫病预防控制机构可以指派2名以上专家赴现场会诊，初步认为属于重大动物疫情的，应在2小时内逐级报至上一级动物疫病预防控制机构，同时报同级兽医主管部门；兽医主管部门应在接到疫情报告后1小时内向本级人民政府报告，同时通报同级卫生主管部门。

　　市、县(区)动物疫病预防控制机构认定为疑似重大动物疫情的，应立即按要求采集病料样品送省级动物疫病预防控制机构确诊。

　　第十二条　重大动物疫情的分级与认定，执行《江苏省突发重大动物疫情应急预案》(苏政办发〔2006〕93号)等有关规定。

　　第十三条　重大动物疫情发生后，疫情发生所在地的兽医主管部门应立即划定疫点、疫区和受威胁区，调查疫源，向本级人民政府提出启动重大动物疫情应急指挥系统、应急预案和对疫区实行封锁的建议。

　　本级人民政府作出同意决定的，应立即启动应急预案、应急指挥系统，发布封锁令。

　　第十四条　各级防治重大动物疫病指挥部根据动物疫病发生种类、动物疫情响应级别，组织有关部门对疫点、疫区、受威胁区采取隔离、扑杀、销毁、消毒、紧急免疫接种等强制性控制、扑灭措施。

　　扑杀、销毁的动物、动物产品以及有关物品由应急预备队按国家标准进行焚烧、掩埋等无害化处理。掩埋地应选在疫区内，且远离学校、公共场所、居民住宅区、村庄、动物养殖场和屠宰场、饮用水源地、河流等。

　　第十五条　县（区）人民政府应根据重大动物疫情防控需要和疫情流行特点、严重程度及影响范围，及时调整响应级别。

　　第十六条　因重大动物疫情防控设立的检查站、消毒站，应实行24小时值班制度，并严格执行检查、消毒任务。

　　第十七条　各级兽医主管部门对疫区、受威胁区内易感染的动物免费实施紧急免疫接种，所需费用由同级财政承担。

　　第十八条 防治重大动物疫病指挥部根据应急处理需要，有权紧急调集人员、物资、运输工具以及相关设施、设备。

　　单位和个人的物资、运输工具以及相关设施、设备被征集使用的，本级人民政府应及时归还并给予合理补偿。

　　第十九条　对因依法实施强制免疫造成应激死亡的动物和在动物疫病预防和控制、扑灭过程中强制扑杀的动物、销毁的动物产品和相关物品，县(区)人民政府应给予补偿。

　　第二十条　各级有关部门应对现场处理疫情以及在工作中可能接触动物疫病病原体的人员，按照国家规定采取有效的卫生防护措施和医疗保健措施。

　　第二十一条　自疫点内最后一头(只)发病动物及其同群动物处理完毕起，经过一个潜伏期以上的监测，未出现新的病例的，彻底消毒后，经上一级动物疫病预防控制机构验收合格，由原发布封锁令的人民政府宣布解除封锁，撤销疫区。

　　第二十二条　各级财政部门应将动物疫病预防、控制、扑灭、检疫、监督管理所需经费和重大动物疫情确认、疫区封锁、扑杀及其补偿、消毒、无害化处理、疫源追踪、疫情监测以及应急物资储备等应急经费列入本级财政预算。

　　第二十三条 市、县（区）人民政府对不履行应急处理职责和重大动物疫病防控责任的单位、个人，将按照有关规定予以问责。

　　第二十四条 各级防治重大动物疫病指挥部应对作出贡献的人员给予表彰和奖励，各级财政应对参加重大动物疫情应急处理的人员给予适当补助。

　　本条前款规定的补助、表彰和奖励办法、标准，由各级防治重大动物疫病指挥部制定，报本级人民政府备案。

　　第二十五条　各级兽医主管部门、动物卫生监督机构、动物疫病预防控制机构违反《中华人民共和国动物防疫法》、《重大动物疫情应急条例》、《江苏省动物防疫条例》和本办法有关规定的，由本级人民政府或者上级有关部门责令立即改正、通报批评、给予警告；对主要负责人、负有责任的主管人员和其他责任人员，依法给予记大过、降级、撤职直至开除的行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第二十六条 各级有关部门不履行应急处理职责，不执行对疫点、疫区和受威胁区采取的措施，或者对上级有关部门的疫情调查不予配合或者阻碍、拒绝的，由本级人民政府或者上级有关部门比照本办法第二十五条的规定追究责任。

　　第二十七条 县(区)人民政府阻碍报告重大动物疫情，不履行应急处理职责，不按照规定对疫点、疫区和受威胁区采取预防、控制、扑灭措施，或者对上级有关部门的疫情调查不予配合或者阻碍、拒绝的，由上级人民政府责令立即改正、通报批评、给予警告；对政府主要领导人依法给予记大过、降级、撤职直至开除的行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第二十八条 拒绝、阻碍动物疫病预防控制机构进行重大动物疫情监测，或者发现动物出现群体发病或者死亡，不向当地兽医主管部门、动物卫生监督机构、动物疫病预防控制机构报告的单位、个人，按照有关规定进行行政处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十九条　本办法自2011年9月7日起施行。