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浅议房地产开发项目前期策划合同的订立/文颖

时间:2024-07-23 00:50:51 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9443
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浅议房地产开发项目前期策划合同的订立

湖南金州律师事务所 文 颖


自上个世纪九十年代以来,商品房从热销到滞销再到理性化销售,房地产市场竞争加剧。2003年之后,随着国家宏观经济调控政策、土地政策、银行贷款政策的调整,开发商完全凭借出让地土地使用权套取银行资金用于房地产项目开发的做法已经难以继续,开发商必须投入大量的自有资金用于项目的前期开发,其面临的开发风险大大加强。于是,更加理性和稳健将成为整个房地产业新的变化,有限的土地资源价值最大化将成为房地产业的最大特征。
在此前提下,房地产专业策划公司介入房地产开发项目的运作将成为市场的主流。笔者就此文讨论的即这一类合作所产生的协议??? 房地产开发项目前期策划合同。
一、房地产开发项目前期策划与房地产开发项目前期策划合同的概念
日本策划专家和田创对策划的定义是:策划是通过实践活动获取更佳成果的智能,或智能创造行为。也就是在对企业内外部环境予以准确地分析并有效地运用各种经营资源的基础上,对一定时间内的企业营销活动的行为、实施方案与具体措施进行设计和计划。我国房地产业界现在对房地产项目策划一般分为房地产战略策划模式、房地产全程策划模式、房地产品牌策划模式、房地产产品策划模式、房地产发展商自行策划模式等等。对于房地产专业策划公司而言,通常建议房地产开发商采取房地产全程策划模式。该模式由原深圳万科股份有限公司董事、副总经理冯佳先生提出,以土地价值最大化策划为核心,包含市场研究、土地研制、项目分析、项目规划、概念设计、形象设计、营销策略、物业服务、品牌培植等九个方面的内容。时间跨度自开发商委托日至业主入住、物业管理公司开始行使物业管理权之日止。
房地产项目的前期策划也与房地产项目的代理销售密切联系,许多项目都采取策划合同与代理销售合同合并签订的办法。在深圳、上海等城市,还出现了房地产专业策划公司免策划服务费、只收取代理销售费的新模式。
房地产开发项目前期策划合同从法律上定性,属于一种技术咨询合同。它具备技术咨询合同的法律特征:首先,房地产开发项目前期策划合同是受托人为委托人提供决策参考所订立的合同,其中相当大一部分属软科学研究,凡属工程设计、工程验收、技术转让等实质性技术活动不属此类合同调整。它主要发生在项目实施之前。其次,房地产开发项目前期策划属于决策服务,合同履行的结果仅为委托人可供选择的咨询报告。除合同另有约定之外,委托人将受托人提出的咨询报告和意见付诸实施所发生的损失,受托人不承担责任。
二、房地产开发项目前期策划合同双方当事人的主要义务。
( 一)委托人的义务
房地产开发项目前期策划合同的委托人一般为房地产项目开发商或投资商。其主要义务有:
1、如实告知受托人房地产项目的背景情况材料和基本情况。包括欲开发土地的位置、欲开发土地的土地权属、欲开发土地的土地权性质、欲开发土地的权证面积、政府主管部门的规划要点、自筹资金规模等。背景情况材料和基本情况是受托人进行分析研究、提出咨询报告的基础和依据,委托人提供的报告材料、数据、资料越全面,越有利于咨询报告的科学性、合理化。
2、依据合同约定阐明需要咨询的问题,并作明确之要求。委托人首先要向受托人说明具体的要求,它是受托人进行分析论证的出发点。一般而言,受托人应当提供市场调查分析、项目投资策划分析、项目规划策划、项目可行性总评估分析四个方面的咨询服务。
3、接受受托人的工作成果。接受受托人的工作成果既是委托人的义务,也是其权利。工作成果是指受托人完成的咨询报告和意见,在受托人完成咨询报告和意见后,委托人要及时组织评价鉴定,确认工作成果是否符合合同约定的条件,予以验收。
4、支付报酬。这是委托人最基本的义务。委托人应依据合同的约定,分次或一次性履行支付报酬的义务。
(二) 受托人的义务
1、依约完成策划方案
受托人的主要合同义务包括三项,一是完成房地产项目的市场调查工作,二是依据调查情况进行有科学依据的市场分析,三是进行有独创性的策划。按照房地产业的特点,受托人完成的策划方案应包含的基本项目包括:
(1)市场调研
A区域房地产市场调研
B类比竞争楼盘调研
C各类物业市场调研
D项目功能与主题定位分析
E目标客户定性调查
F目标客户定量调查
G市场定位分析和项目价格定位分析
F项目可行性总评估分析报告
(2)项目投资策划
A宏观经济和本区域城市市场调研
B项目所在地环境、现状及发展趋势判断
C项目开发方式和开发节奏建议
D项目土地SWTO调查和项目规模定位、价值分析
E项目投入产出分析及资金运作建议
(3)项目规划策划
A项目背景分析
B项目名称和标志
C项目整体平面规划、功能分区、道路系统布局概念提示
D单体主力户型组合概念方案
E整体建筑风格定位、色彩计划
F室内布局、装修概念提示
G环境规划及艺术风格提示
H公共家具设计概念提示
I公共装饰材料选择指导
J灯光设计及背景音乐指导
K项目建成后未来生活方式指引
依据以上义务,受托人要尽可能收集与所策划项目有关的经济技术信息、资源信息、人才信息,利用自身的技术知识和经验,综合分析项目的技术内容,预测房地产项目的经济前景,为委托人的房地产项目提供科学依据和参考方案,提出具有较高科学水平和参考价值的咨询报告和意见。房地产项目策划方案不仅仅是一个结论性的方案,它还应包括基本信息数据、分析论证过程和各种可行性方案以及最佳方案等内容。
2、保证策划方案达到合同约定的要求。

国家工商行政管理局转发北京市工商行政管理局《北京市外商投资企业监督管理工作的规定》(试行)的通知

国家工商局


国家工商行政管理局转发北京市工商行政管理局《北京市外商投资企业监督管理工作的规定》(试行)的通知

1993年3月22日,国家工商行管局

各省、自治区、直辖市工商行政管理局:
北京市工商行政管理局为加强对外商投资企业的监督管理,依据《中华人民共和国企业法人登记管理条例》及其施行细则和国家有关外商投资企业的法规,联系工作实际,制定了《北京市外商投资企业监督管理工作的规定》(试行)。《规定》中,对工商行政管理机关监督管理的范围和任务、实施步骤以及衔接制度等作了具体、明确的规定,做法很好,且已取得成效,并已在最近召开的外资企业登记管理工作会议上作了介绍。现将该局制定的《北京市外商投资企业监督管理工作的规定》(试行)转发给你们,供参照。
附件:《北京市外商投资企业监督管理工作的规定》(试行)

附件:北京市外商投资企业监督管理工作的规定(试行)
第一条 为更好地发挥工商行政管理部门的职能,加强对外商投资企业的监督管理,规范企业行为,促进本市外商投资企业的健康发展,依据《中华人民共和国企业法人登记管理条例》、《施行细则》及国家其它有关外商投资企业的法规,制定本规定。
第二条 监督管理的对象是指在本市范围内,由市局登记发照的外商投资企业及其分支机构和办事机构,以及外埠的外商投资企业在京设立的分支机构和办事机构。
第三条 监督管理工作在市局领导下,由各区(县)工商局实施,并由各区(县)工商局外资专管员具体负责。
监督管理的任务
第四条 外商投资企业监督管理的任务包括:
1.建立经济户口,及时、准确、全面地掌握辖区内外商投资企业的基本情况;
2.检查外商投资企业注册资本缴付情况,督促企业按照合同、章程规定的出资比例、方式、期限缴付注册资本,并由注册会计师验资,提交验资报告;
3.监督企业按照登记事项从事经营活动,督促改变登记事项的企业及时办理变更登记;
4.对企业经营行为进行综合性的监督管理,督促企业遵守国家在商标、广告、合同等方面的法规和规定;
5.检查企业证照使用情况,查处证照使用中伪造、涂改、出租、出借、转让、出卖或擅自复印及不按规定悬挂营业执照的行为;
6.对企业年检报告进行审查、鉴定,发现问题及时处理;
7.结合年检检查、了解企业执行合同有关条款的情况;
8.执行对企业经营活动中经济违法、违章行为的处罚;
9.结合监督管理工作向企业宣传国家有关法律、法规、政策;
10.注重调查研究,掌握企业动态情况,及时向有关部门和各级领导反馈信息情况。
监督管理工作的实施
第五条 各区(县)工商局在接到企业转送的登记材料及市局核转的企业名单后,应及时建立企业经济户口;
第六条 对新开企业实行登门认户制度:
对登记领照后六个月内的企业,进行登门认户。其内容是:
1.检查执照核准的登记事项与实际情况是否一致;
2.检查合营各方是否按合同规定缴付注册资本。对已入缴的,查验验资报告;对未入缴或未缴齐的,查明情况,进行催缴;建立企业入资台账,掌握入资动态情况;
3.检查企业证照使用情况;
4.确定企业的联络员,并向企业宣传有关工商管理的规定。
第七条 对企业进行监督检查的内容:
1.检查企业住所有无变化;董事长、总经理等企业主要负责人有无变化;企业是否按照核准的经营范围从事经营活动;凡发现登记事项已变化的,进行提示,限期办理变更登记手续。
2.检查企业在京设立分支机构及办事机构的情况。
3.检查企业商标使用及合同履行情况。
4.检查企业是否开业,对尚未开业的,摸清情况;对已开业的,了解、掌握企业生产经营情况。
第八条 各区(县)局按照市局制定的年检规程,对外商投资企业实施年度检验。年检是对企业实行监督管理的重要手段,在对企业实施年检中,发现的问题,应于年内解决。同时,对年检汇总统计数据进行综合分析。
第九条 监督检查中发现问题处理的原则意见:
1.对企业一般违反登记事项的违章行为,应予以提示,并签发《限期改正通知书》,督促企业及时改正。
2.对企业经营活动中的严重违法行为,就依照《条例》及其《施行细则》的有关规定进行查处。
3.对监督检查中遇到的国家有关法律、法规没有明确规定的问题,应及时请示市局。
4.对企业投资双方或单方不能履行合同或因其它原因无法开展经营活动的外商投资企业,应查明原因,并与有关部门协调,提出处理意见,上报市局。
第十条 外商投资企业违法案件查处的权限:
1.区(县)工商局有权对发生在辖区内外商投资企业的违法行为立案调查,提出处理请示报告,并按复审规定,经法制机构复审后,上报市局审批。
2.市工商局依据国家工商局的有关规定,对有违法行为的外商投资企业可依法作出没收非法所得20万元人民币以下,罚款2万元人民币以下的处罚。处罚决定做出后,报国家工商局备案。
3.市工商局在接到区(县)局有关处理的请示报告后15天内,应予以答复;超出市工商局处罚权限的,由市局报国家工商局核批。
4.对重大疑难案件,区(县)工商局应及时报告市局,市局认为有必要的,由市局直接查处。
衔接制度
第十一条 市局企业监督处每月10日前,将上月办理开业、变更、注销登记的企业名单及登记表寄送各区(县)工商局。
第十二条 各区(县)工商局应将管理辖区内外商投资企业的基本情况(特别是资金缴付的动态情况),每季度向市局企业监督处报送一次。报送时间为每季度下个月15日前。
第十三条 对住所跨区(县)变更的外商投资企业,原企业所在地工商局应将变更情况及时通知企业迁往地工商局,并将企业档案资料及其它有关情况报送市局,由市局移交给企业新址所在地区(县)工商局。


国家食品药品监督管理局关于增设特殊用途化妆品行政许可技术审评结论有关事宜的通知

国家食品药品监督管理局


国家食品药品监督管理局关于增设特殊用途化妆品行政许可技术审评结论有关事宜的通知

国食药监保化[2012]308号



各省、自治区、直辖市食品药品监督管理局(药品监督管理局),国家食品药品监督管理局保健食品审评中心,有关单位:

  为进一步规范化妆品行政许可工作,提高化妆品行政许可工作效率,依据《化妆品卫生监督条例》等相关规定,现就增设特殊用途化妆品行政许可技术审评结论有关事宜通知如下:

  一、增设结论范围
  对符合产品质量安全要求的特殊用途化妆品,在其行政许可申报资料中,存在下列情况之一的,技术审评结论判定为“完善资料后建议批准”:
  1.需修改产品中文名称或完善汉语拼音名的;
  2.产品配方合理,需进一步完善相关论述、提供文献依据或规范文字表述的;
  3.生产工艺合理,需进一步完善生产工艺个别部分说明的;
  4.产品质量安全控制要求、产品技术要求基本符合要求,需统一规范表述的;
  5.产品说明书、标签基本符合要求,需进一步完善的;
  6.毒理学、人体安全性评价等试验项目齐全,结论符合要求,需进一步规范试验报告格式的;
  7.化妆品中可能存在的安全性风险物质风险评估资料符合要求,需进一步规范文字表述的;
  8.其他不涉及产品质量安全,需进一步完善资料的。

  二、工作程序
  特殊用途化妆品技术审评结论为“完善资料后建议批准”的,由国家食品药品监督管理局保健食品审评中心(以下称审评中心)发放相关审评结论,申请人按审评结论要求完善相关资料。审评中心组织相关专业审评专家,对完善后的资料进行审核。符合要求的,经审评中心审核通过后报国家食品药品监督管理局保健食品化妆品监管司进行行政审批。
  本通知自2013年1月1日起施行。此前发布的有关规定与本通知不符的,以本通知为准。



                            国家食品药品监督管理局
                              2012年11月6日