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论购房产权过户中的法律障碍/臧恩富

时间:2024-06-01 15:08:38 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9602
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论购房产权过户中的法律障碍/臧恩富律师

辽宁壹品律师事务所律师



在媒体报道的诸多购房“黑洞”和“陷井”中,对购房者危害最大的当属所购房屋存在产权过户的法律障碍,购房者支付了房款却得不到所购房屋的所有权。如何确保购房者能够顺利地取得所购房屋的产权,既是购房者迫切关心的问题,也是政府主管部门规范房屋交易应解决的问题,更是律师为当事人购房提供法律服务时应首先考虑的问题。

产权,顾名思义,是指房产的所有权,对购房者来说,产权意味着对所购房屋享有所有权并同时对该房屋所占土地享有使用权。购买房屋与购买其他普通商品在取得所有权方式上的不同之处就在于购房属于不动产交易的一种,其所有权的取得不以是否交付为准,而是以是否向房地产交易主管部门办理产权登记为准。所以,购房者从维护自身利益的角度出发,在决定是否购买某个特定房屋时,不但要考虑能否拥有所购房屋的实际使用、支配权,更要考查能否获得所购房屋的《房屋所有权证》和相应的《土地使用证》。如果购房者在决定购房之初忽略了所购房屋可能存在的过户的法律障碍,那么,轻则会使购房者陷入不必要的纠纷和诉讼之中,重则可能导致购房者钱房两空,血本无归。

综合分析产权过户中的法律障碍,其来源集中在卖方方面。因为在购房这一买卖合同的法律关系中,买方的主要义务是支付房款,而卖方的的主要义务则是交付房屋并转移其所有权。对卖方及其所售房产进行资信调查和权属分析,是排除产权过户法律障碍的关键。

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产转让管理规定》、《商品房销售管理办法》、《商品房预售管理办法》、《城市房屋权属登记管理办法》及其他相关法律、法规、规章的规定,要排除商品房产权过户的法律障碍,应关注以下几个方面:

一、 了解卖方是否有产权证或预售许可证。

购买期房的购房者,要看预售该期房的卖方是否有所出售商品房的预售许可证。只有拥有商品房预售许可证,该期房才具备了市场准入条件。

购买现房的购房者,要看卖方有无所出售房屋的产权证。是否拥有产权证是判断卖方是否对所出售房屋拥有所有权和处分权的标志。

二、 了解卖方的处分权上是否存在限制情况,这些限制卖方处分权的情况包括:

1、 查封
被司法机关采取财产保全措施进行查封的房屋,在查封期间不得转让。

2、 抵押
被抵押用于债的担保的房屋,在抵押期间未经抵押权人同意不得转让。

3、 共有
产权共有的房屋,未经其他共有人的同意不得转让,并且在同等条件下,其他共有人拥有优先购买权。

4、 出租
被出租的房屋出售的,房屋产权人(即出租人)应提前三个月通知房屋承租人,在同等条件下,房屋承租人拥有优先购买权。

三、 了解拟购房屋所在土地的性质

1、 出让土地

购房者所购买的商品房所在的土地应该是以出让方式取得的国有土地,并且卖方已取得了土地使用证。

2、 划拨土地

若拟购房屋所在土地为划拨土地使用权,则在该土地未依法办理土地出让手续并缴纳相应的土地出让金之前,不得转让。

3、 集体土地

集体土地上的房屋的交易,原则上只能在该房屋所在地的乡镇居民之间进行。其他城市居民购买集体土地上的房屋无法取得所购房屋的所有权。集体土地只有依法办理征用、出让手续后,才能由开发商开发商品房进行出售。

4、 军队土地

山东省科学技术保密实施细则

山东省政府


山东省科学技术保密实施细则
山东省政府



第一条 为确保科学技术秘密,保护和促进社会主义现代化建设,根据国务院批转的《科学技术保密条例》及有关规定,结合我省实际情况,制订本实施细则。
第二条 保密范围
一、重要发明项目或我国首创的新技术、新工艺、新材料、新设备、新产品;
二、可能成为重要发明的阶段性应用技术成果;
三、国外没有或国外虽有但系保密的技术诀窍和传统工艺技术,以及国外属于保密的重要科学技术研究成果;
四、引进技术中属于双方协议规定的保密部分,以及对引进技术的重大改革部分;
五、未公开的科学研究和科学技术发展的长远规划、年度计划、攻关项目,以及影响全局、一旦泄密可能造成重大经济损失的科学技术档案、情报资料、样品实物及其来源;
六、国际科学技术合作与交流中需要保密的内定方案及对策;
七、我国或我省独有的农、牧、畜、禽等品种和珍贵的种质资源;
八、有特殊疗效的中医方剂及加工工艺,特有的医学诊疗技术,中草药栽培、加工、炮制技术诀窍及卫生调研资料;
九、我国正在进行研究、试制的重大科学技术项目的关键内容。
第三条 保密项目密级的划分
科学技术保密项目,按其经济技术价值和社会效益的大小分为绝密、机密、秘密、内部四级。
一、绝密
1.涉及国家安全或对国家政治经济利益有重大影响、一旦泄密会使国家遭受严重危害和重大损失的科学技术项目;
2.处于世界领先地位或者具有突破性的、一旦泄密会在国际市场上失去某种优势的科学技术成果;
3.我国特有的并且经济价值很高的技术诀窍和传统工艺技术。
二、机密
1.超过或达到国际先进水平,具有重要经济价值,能显著提高我国产品在国际市场上竞争能力的科学技术成果;
2.对开拓和扩大我国产品的国际市场有重要作用的科学技术成果,以及我国、我省独有的技术诀窍、重要设备、传统工艺技术的核心部分;
3.对引进的技术、设备、仪器进行创新改造的关键性技术,又系国外没有或未公开的。
三、秘密
1.对现有技术或工艺有重大改进,具有一定经济价值,一旦泄密会在技术、经济上造成一定损失的项目;
2.属于我国、我省独有的动植物品种和珍贵的种质资源、海洋资源等;
3.通过引进国外技术资料而研究成功的新产品、新工艺等,如在国外公开可能造成专利或技术权益纠纷的科学技术项目;
4.需要保密的重要情报资料、样品实物及其来源。
四、内部
不属于以上三种密级,只对国外保密或在一定时间内不宜公开的项目。
每个保密项目都要划定具体的技术保密内容。保密项目的名称、作用和已经公知公用的技术,一般不保密。但因国防或经济需要必须保密的,应当保密。
第四条 保密项目的审批权限
一、凡获国家级奖励的科学技术项目(发明奖、自然科学奖、科学技术进步奖),由项目申报单位提出密级意见,经省科委审查,报国家科委审批。
国务院各驻鲁单位的项目须报主管部门和国家科委确定密级,并抄送省科委。
二、凡属我国首创的新技术、新工艺、新材料、新设备、新产品以及第二条中第二款、第三款、第四款的保密项目,按照隶属关系,由主管部门审查,提出密级意见,由省科委审批,报国家科委备案。
三、凡属于第二条第五款、第六款、第七款、第八款的保密项目,按隶属关系,由主管单位提出密级意见,报所在市(地)科委或省主管部门审批,报省科委备案。
四、国防科学技术保密项目的审批,按国防保密有关规定办理。
第五条 保密期限
发明项目的保密期限,原则上不超过十年,其它保密项目,原则上不超过七年。一般情况下,到期自动解密。
各单位要在每年第四季度对保密项目的密级进行一次清理,办理解密、降密、升密和续密(即延长保密期限)工作。凡国外已经不保密或已不先进的科学技术,要解密或降密;需列为保密或提高密级的科学技术,应及时升密。解除和变更密级,应按第四条规定的审批权限办理。
第六条 各单位要做好科学技术保密档案的管理工作,提供必要的保管设施,建立严格的管理制度。科学技术保密项目的档案应准确地标明密级。
凡属绝密级的科学技术资料,只限于指定的直接需要单位和人员使用,同该工作仅有部分关系的人员只能接触有关部分;机密级的,只限于直接需要单位和人员使用;秘密级的,与工作有关的单位和人员都可以使用;内部级的,只限制外国人查阅和使用。
第七条 凡涉及科学技术保密内容的宣传稿件,应按第四条规定,送密级审批部门审查。任何单位和个人,不得利用公开的报刊、书籍、广播、电视、录相、展览等宣传工具,宣传报道保密科学技术内容和科技消息,不得宣传报道正在研究中的重要科研项目。
第八条 出国访问考察,参加国际学术交流活动,以及与外国人私人交往和通信,不得涉及科技秘密,不得擅自向外国人提供保密技术资料、样品、新品种等,如确因工作需要,须报经上级主管部门审批。任何单位和个人,不得将未经审查的科学技术论文、论文摘要或讲稿发往国外。


第九条 对外开放的单位接待外宾时,要按保密规定拟定具体的接待方案,统一口径,划定外国人参观范围,确定对外开放的项目和交换资料的范围。凡列为科学技术保密的项目,未经主管部门批准,不得接待外国人参观。
第十条 不得将保密的科学技术资料、样品等带到公共场所和外事活动场所。
第十一条 科学技术保密项目,需要向国外转让、出售、对外经济援助,以及进行国际科学技术合作,须经业务主管部门和省科委审查,报国家科委审批。
中外合资企业所必需的科学技术保密资料,应按照上述规定办理审批手续。
第十二条 由国外秘密获得的技术、样品和资料,任何单位和个人都不得向国外泄露,也不准对外组织参观和公开宣传报道。
第十三条 科学技术保密主要是针对国外的,不能借口保密而进行技术封锁,妨碍国内交流、推广。国内全民所有制和集体所有制单位,可按照有关规定,经过一定手续(包括技术转让),利用其所必需的科学技术保密资料,但使用单位和个人应承担保密义务。
外国技术资料,除与对方签订的协议中有规定或资料来源需要保密的以外,都可在国内交流,不得封锁。
第十四条 国家机关工作人员和企业、事业单位的职工,都必须严格保守科学技术秘密。对在科学技术保密工作中做出成绩、使国家免受重大损失的单位和个人,给予表扬和奖励;对玩忽职守和违反科学技术保密条例而造成失密、泄密的,视情节轻重分别给予批评、通报或行政处分、
构成犯罪的,由司法部门依法追究刑事责任。
第十五条 加强对科学技术保密工作的领导。省科委负责全省科学技术保密工作。各市(地)要配备专职人员,负责本地区的科技保密工作。省政府各部门、各大专院校及企业、事业单位,可根据本单位的情况,确定专职或兼职干部,负责科学技术保密工作。
第十六条 本细则由山东省科学技术委员会负责解释。
第十七条 本细则自发布之日起施行,《山东省科学技术保密规则(试行)》同时废止。



1986年11月11日
  摘要:我国《税收征收管理法》第45条首次规定了税收优先权制度,明确了税收债权与其他债权的清偿顺序,对于保证国家税收的实现具有重要的意义, 但该条规定有诸多不尽如人意的地方,其与《企业破产法》的矛盾,自身产生时间的判断标准等诸多方面,有待进一步完善。

  关键词:税收优先权;产生时间;留置权


  2001年修订后的《税收征收管理法》第45 条规定: “税务机关征收税款,税收优先于无担保债权,法律另有规定的除外;纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人的财产被留置之的,税收应当先于抵押权、质权、留置权执行。纳税人欠缴税款,同时又被行政机关决定处以罚款、没收法所得的,税收优先于罚款、没收违法所得。”该条款的制定,标志着我国首次以立法的形式确立了税收优先权制度,对于规范税务机关的征税行为,保证实现国家税收收入具有重要意义。但这一规定过于粗糙、简略,同时存在与其他法律相抵触的地方,因此,现有的税收优先权制度是不尽完善的,需要日后通过立法或司法解释的形式加以修补。以下是笔者通过该条法律规定与其他相关法律的之间对比,来加以揭露系列问题并提出相关对策。

  一、企业破产时的相关法律规定与该法规定相矛盾

  《税收征收管理法》有关税收优先权的规定,与《企业破产法》《民事诉讼法》规定的税收债权与担保物权的先后受偿顺序相矛盾。《税收征收管理法》第45 条规定,“纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人的财产被留置之前的,税收应当先于抵押权、质权、留置权执行。”而《企业破产法》《民事诉讼法》规定 ,设有抵押权、质权、留置权等担保物权的财产不属于破产财产,不进入破产清算程序,担保物权人享有别除权而优先受偿,债务人所欠税款,只能在破产财产中受偿。这样,担保物权人所担保的债权就具有绝对优先于税收债权受偿的地位。因此从法律规定来看,我国《企业破产法》和《税收征收管理法》对税收优先权与担保债权的规定存在矛盾和冲突。那么,遇到该种情况该如何处理呢?目前还没有相关法律加以规制,这是法律规定中的一个漏洞,需要日后加以完善。

  理论上,我国《企业破产法》和《税收征收管理法》的矛盾主要是源于两者的理念不同。破产法的理念是公平保护债权人的利益, 追求社会效率和公平,维护市场经济优胜劣汰的竞争机制;而《税收征收管理法》的理念是保护国家税收,防止国家税收的流失。实践中,有人认为,《税收征收管理法》第45条的规定只是针对债务人欠税后与一般债权人串通设置担保而后申请破产以逃避税收的特殊情形,并不影响实际设立在欠税之前的担保,因此既能保护国家税收,也没有实质损及担保制度。 但是我们认为,对欠税之后恶意设立担保的情况,税收优先权本身不仅无法约束,反而会对正常交易中设立的担保产生破坏作用。因此,利用《税收征收管理法》第45条的规定来更好地保护税收这种理由是站不住脚的。相反,却造成了立法的矛盾与冲突,也给司法造成混乱与障碍。更重要的,过分强调对税收的保护必然会损害担保制度,最终损害市场机制。

  另外,《税收征收管理法》第45条的规定有悖于破产法立法理念和发展潮流。因为尽管世界许多国家在破产清算中都规定了税收优先权,但从发展趋势看有愈来愈淡化的倾向。我国《税收征收管理法》第45条的规定显然是不合适的。何况,“我国历来行政权力膨胀,私权萎缩,约束公权、打一张私权应是法制建设应有之义。而由行政权演绎出的税收优先权制约极为珍贵与稀缺之私权担保权,显然有开倒车之嫌。”

  因此,在破产清算程序中的税收债权与有担保债权之间的优先效力问题上,我们认为,应当继续维持担保物权人享有别除权而优先受偿,至于债务人所欠税款,只能在破产财产中加以受偿。同时要充分发挥税收保全制度的作用以及《企业破产法》上无效制度与撤销制度的功能,以便在特别法领域贯彻《企业破产法》公平保护债权人的利益,追求社会效率和公平,维护市场经济优胜劣汰的竞争机制的理念。

  二、税收优先权的产生时间

  《税收征收管理法》第45条第2款规定,“纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人的财产被留置之前的,税收应当先于抵押权、质权、留置权执行。”该条规定是以权利发生的时间先后决定税收优先权与抵押权、质权的优先劣后顺序,但权利发生的时间点却难以明确,实践中难免产生歧义。关于税收优先权产生的时间,法律没有明确规定,但从以上法条来看,似乎是以“欠税发生时间”为税收优先权产生的时间,如果能作此理解,则其存在明显的不合理之处。所谓“欠税发生时间”是指纳税人的行为或财产符合税收构成要素,并自动产生税款的时间。税款产生的时间由于税种的不同、纳税人情况的不同而不同,有按次计征的,有按月计征的,有按年计征的,有临时计征的,有定期计征的,其产生的时间非常复杂,欠税的具体发生时间很难确定,让担保债权人承担专业的审查义务从根本上就不公平,而且税款的发生是针对纳税人的经营行为或收入的,欠税人的经营情况、收入情况,担保债权人根本无法知晓。如果以欠税发生时间作为税收债权对抗抵押权、质权,而享有优先受偿的权利,这对抵押权人、质权人会产生无法预测的风险。

  可见以“欠税发生时间”作为判定税收债权和担保债权优先权顺序的时间界限是不科学的。笔者认为应当按照欠税公告的公示时间来确定税收债权与担保债权的优先顺序,如欠税公告在先,则对于担保财产税收债权具有优先效力;如欠税公告在后或者没有税收公告的,则担保债权优于税收债权。这就要完善税收优先权的公示制度。

  税收优先权是否需要公示以及采取何种方式公示,各国立法例规定不同。而我国的税收优先权是采取欠税说明和定期公告的方式予以公示。有学者认为,我国已建立了税收优先权的公示制度,具有比其他现行的公示制度相近甚至更高的效率。对此,笔者以为不然。首先,纳税人的欠税说明对抵押权人、质权人的保护是非常有限的。在我国,公民纳税意识普遍不强,很难避免纳税人对欠税情况进行隐瞒 ,甚至弄虚作假或者变相欺诈抵押权人、质权人。其次,法律虽然规定了欠税公告制度,但却缺乏相关程序性规定,欠税公告应在什么期间发布,由哪一级税务机关公告全然不知 ,这就使得第三人不知向哪个税务机关询问纳税人的欠税情况,也不知道自己的等待期限会有多长。因此,要真正弄清纳税人的欠税情况是很难的,即使可以查清,其成本会非常高。再次,如果税务机关未及时公告纳税人的欠税信息以及纳税人未告知欠税情况,立法没有明确相应的法律责任,这就使得这种公示制度只是徒有虚名,无任何实际意义。因此,我国税收优先权的公示制度有待完善。笔者认为,以欠税公告作为税收优先权的公示方式较为可取。不过立法应当对欠税公告的税务机关、公告的时间、公告的形式、公告的场所、公告的具体内容、公告的效力并对税务机关不予公告、迟延公告或公告错误应承担的法律责任等作出明确的规定。并且应赋予欠税公告以公信力,未经公告的情况下不应具有对抗其他债权人的效力,即使欠税公告的信息是错误的,相信欠税公告的正确性而第三人与之交易的仍有效,未经公告的欠缴税款不能行使税收优先权。

  三、留置权对税收优先权的排斥

  留置权与税收优先权在法律上均具有优先效力,当纳税人的财产不足以清偿所欠税收债务与所负留置权人的债务,且债务已届清偿期时,便出现了留置权与税收优先权的冲突。按照《税收征管法》第45条的规定,纳税人所欠税款发生于留置权设置之前的,税收优先于留置权清偿。笔者认为该条法律规定不管在理论上还是在实践中都存在着问题。

  首先,从理论上看,如果税收优先权是物权,则留置权与税收优先权均为法定担保物权,其效力顺序似乎可以由立法者基于社会政策的考虑,通过法律加以明确。如果税收优先权是债权,则依物权优先于债权之法理留置权作为法定担保物权,理应优先于税收优先权。但有的学者认为,“所谓特种债权是基于公法产生或者具有公法性质的一类债权债务关系”, 税收属于特种债权应按特种债权予以优先保护,其所具有的优先效力应“从特种债权的自身性质出发去解释”。由此观之,似乎不管税收优先权是物权还是债权,其优先于留置权均可从理论上寻得依据。但事实上这样规定欠妥。一方面,留置权制度的意义在于保障债权实现,同时体现了对债权人劳动价值的尊重与保护。如果允许税收之债优先于留置权所担保之债,意味着国家强制用保管、运输、加工承揽等合同之标的物清偿税收之债,这同时也剥夺了合同债权人劳动所创造的价值,等于是合同债权人以自己劳动所创造的价值代替债务人承担了税收债务责任,对于合同债权人而言,显然不公平,“不利于财产的保值或增值及鼓励人们创造社会财富,也会使留置权制度的功能减弱和丧失”。 

  另一方面,留置权所担保的债权与留置物之间具有特殊利益关系,即使留置权发生的时间滞后于税收债权发生时间,这种特殊关系也不会改变。同时,由于保管运输和加工承揽等合同的特殊性,在债权人付出劳动之后,其标的物原有价值与劳动价值已无法分开,债权人的劳动价值已物化在标的物中。从另一角度理解,如果没有债权人的保管、运输和加工,标的物将无法继续保持原有状态,即债权人的行为保存或增加了标的物的价值,也使其他物上权利人受益。在债务人未支付报酬前,标的物可视为债权人与债务人之“共有物” 。在日本、意大利等国,基于“共有”观念而形成优先权与税收优先权并存时应优先税收优先权。 从某种意义上说,留置权具有相似特征,在留置物这一“共有物”之上的权利,应优先于税收优先权。

  其次,从实践来看,留置权的行使以直接占有标的物为前提,如果税收债权优先于留置权受偿,必然要求留置权人(合同债权人)交还所占有的标的物。可以想象,这必然遭到留置权人的激烈反对。因为留置权人行使留置权乃不得已而为之,如将留置物交出,留置权消灭,其债权将失去保障。如留置权人不愿交出留置物,税务机关应如何实现税收优先权?现行立法没有规定。依正常法理之推断,税务机关似应向法院申请,由法院强制留置权人交出留置物(如由税务机关自行采取强制措施,恐将产生更大纠纷,笔者以为不妥)。此处引出两个新问题:

  1、如果在法院裁决之前,留置权人按照担保法规定将留置物折价或者拍卖、变卖,则税务机关对于折价物或者拍卖、变卖的价款能否享有优先权?能否向法院提出撤销之诉,撤销留置权人的折价或拍卖、变卖行为?如果留置权人为善意,既然留置物已折价或拍卖、变卖,留置权实际上已消灭,依民法对善意第三人保护之精神,税务机关不宜再对折价物或拍卖、变卖款要求优先权。对于纳税人所欠税收之债,税务机关只能另行追索。

  2、如果法院裁定留置权人应交出留置物时,留置权尚未实现,则法院可能须动用强制执行措施才能令留置权人交出留置物。如此实现税收优先权,将使征税成本大为提高且效率极为低下。虽然从微观层面看,个案中的国家税收之债得以清偿,公益最终获得保障;但从宏观层面看,国家可能得不偿失。“公益不比私益在法理上更具天然的正当性甚至是合法性,公益与私益只有量上的大小之差,而无质上的优劣之别”。通过强制合同债权人交出留置物而实现税收优先权的做法,正是我国税法过于强调“公权优于私权”的结果。在此过程中,税收之债的债务人并没有损失,其只不过是履行了税收债务而已;实质损害的是国家和保管、运输、加工承揽等合同债权人之利益。合同债权人同样也是纳税人,也背负着税收之债,其利益的受损,意味着国家在其身上所得税收最终也将受损。换句话说,国家在某个个案中得以保障的税收,却可能在其他众多纳税人中流失;此外,通过侵害私权追回税收债权,可能挫伤纳税人的纳税积极性,换回的是纳税人对税收执法的抵触。如果这种公权与私权的冲突增多,还将影响整个社会经济秩序的稳定,其结果自然是得不偿失。基于上述分析,鉴于留置权所具有的特殊性,不仅从理论上看留置权劣后于税收优先权于法理不合,实践中也必然引发合同债权人的强烈抵触,即使勉强实行之,效果也十分有限,甚至可能产生难以预期的负面影响。从《税收征管法》实施以来的情况看,税务理论和实务界关于税收优先权先于留置权执行的个案报道凤毛麟角,由此可见端倪,税收优先权实际上已被留置权的效力所排斥。日本新国税征收法规定,如果留置权人能够在滞纳处分手续中证明其留置权存在于纳税人财产上的事实,当依滞纳处分而将该财产变价时,国税对变价价款,在留置权担保的债权后受偿。 从保护交易安全、维护私法交易秩序考虑,建议借鉴国外立法之经验,尽快修改《税收征收管理法》第45条的有关规定,明确不论纳税人所欠税款是否发生于留置权之前,税款均不能优先于留置权受偿。

  因此,在税收债权与担保物权同时存在并发生冲突时,应坚持税收债权与抵押权、质权的受偿顺序,以权利设立的时间先后决定,以欠税公告的发布时间作为税收债权的产生时间,并运用担保的一般原理来确定抵押权、质权的产生时间,从而来确定两者的优先次序,而对于留置权则不论其设立时间在税收债权的前后,均优先于税收债权受偿。

  四、综述

  税收是一国之本,税收优先权的行使尤为重要。我国《税收征收管理法》以法律条文的形式明确规定了税收优先权的内容,是立法上的一大进步。但随着社会的发展和理论的成熟,税收优先理论出现了一系列问题,这就需要通过新制定法律或出台相应解释加以完善,从而为我国的税收征收工作铺平道路。


  (作者单位:江苏省大丰市人民法院)