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请求逾期交房违约金案评析/臧恩富

时间:2024-07-24 08:11:27 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8079
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请求逾期交房违约金案评析

辽宁壹品律师事务所律师 臧恩富

前言:
在商品房买卖合同关系中,开发商作为卖方的主要义务是按时向买方交付符合合同约定的质量的房屋。如果开发商不能按时交付房屋,或者拟交付的房屋不符合合同的约定而买方拒收房屋,则双方之间就会产生买方向开发商主张逾期交房违约金的纠纷。

案例:
某小区的开发商在出售房屋的《商品房买卖合同》中约定:交付房屋的时间是2005年9月1日。交房标准是:出卖人应当在2005年9月1日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备下列第1种条件,并符合本合同约定的商品房交付买受人使用:1、该商品房经验收合格。关于逾期交房违约责任:合同约定,若卖方逾期交付房屋,每逾期一日,按日向买方日支已付购房款万分之一的违约金。2006年7月1日,开发商作为房屋出卖人向购房者发出入住通知,将于7月15日前向购房者交付房屋,购房者应在7月15日前办理入住手续。因购房者对所购房屋的质量不满意,并且开发商未出示房屋验收合格证明,也未出示竣工验收备案证,故购房者拒收房屋,并以开发商延期交房为由起诉开发商,要求其支付逾期交房违约金,逾期交房违约金从合同约定的交房日期起算,计算到实际交付房屋之日止。
经查,开发商于2006年10月2日取得竣工验收备案证,竣工验收备案证上记载的案涉房屋的验收合格时间是2006年9月9日。

法院判决:
一审法院判决认定:开发商在未取得竣工验收备案证且案涉房屋未验收合格的情况下,向购房者发出的入住通知对购房人没有约束力。开发商主张的其自行进行验收合格的时间不成立。验工验收备案证记载的验收合格的时间是2006年9月9日。对于起诉时已领取钥匙的购房人,其逾期交房违约金计算到2006年9月9日。对于诉讼时仍未领取钥匙的住户,违约金计算至实际交付房屋之日止。
二审法院在判决中同样认定,开发商在未取得竣工验收备案证且案涉房屋未验收合格的情况下,向购房者发出的入住通知对购房人没有约束力。开发商主张的其自行进行验收合格的时间不成立。房屋验收合格的具体时间应以竣工验收备案证的记载为准。开发商在取得竣工验收备案证后,应通知购房人接收房屋,在这种情况下,若购房人再拒收房屋,开发商才不承担通知交房之后的逾期交房违约责任。若开发商在未取得竣工验收备案证的情况下向购房人发出入住通知,则不能因该通知而免除开发商逾期交房的违约责任。

律师点评:

一、本案争议的焦点问题之一是开发商(卖方)所出售的商品房到底什么时候验收合格并且达到交付条件,证据是什么。

依据双方之间的商品房买卖合同第八条的规定:“出卖人(即上诉人)应当在2005年9月1日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备下列第1种条件,并符合本合同约定的商品房交付买受人(即被上诉人)使用:1、该商品房经验收合格。

依据法律、法规、规章和地方政府的有关规定,开发商证明自己所出售的房屋已经验收合格并且达到交付条件的唯一合法证据,就是看其是否取得《建设工程竣工验收备案证》。相关法律、法规、规章和地方政府的有关具体规定如下:

1、《中华人民共和国建筑法》

第六十一条规定:“交付竣工验收的建筑工程,必须符合规定的建筑工程质量标准,有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书,并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。”

2、《建设工程质量管理条例》(2000年1月30日中华人民共和国国务院令第279号发布)
第四十三条第一款:国家实行建设工程质量监督管理制度。
第四十九条:建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内,将建设工程竣工验收报告和规划、公司、消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设质量管理规定行为的,责令停止使用,重新组织验收。
3、《建筑工程施工质量验收统一标准》
中华人民共和国国家标准,编号为GB50300-2001自2002年1月1日起施行
建设部在《关于发布国家标准<建筑工程施工质量验收统一标准>的通知(建标[2001]157号)中规定上述国家标准中的3.03、5.04、5.07、6.0.3、6.0.4、6.0.7为强制性条文,必须严格执行。上述国家标准的6.0.7条规定及标准中的说明原文如下:
“6.0.7 单位工程质量验收合格后,建设单位应在规定时间内将工程竣工验收报告和有关文件,报建设行政管理部门备案。
说明:6.0.7 建设工程竣工验收备案制度是加强政府监督管理,防止不合格工程流向社会的一个重要手段。建设单位应依据《建设工程质量管理条例》和建设部有关规定,到县级以上人民政府建设行政主管部门或其他有关部门备案。否则,不允许投入使用。”
4、《辽宁省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案工作的有关规定》(辽建发[2001]120号 2001年8月30日)及关于转发省建设厅、消防局、环保局联合下发的《辽宁省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案工作的有关规定》的通知(大建委发[2002]147号 2002年9月29日)
依据上述两个地方性文件的规定:
大连市的建设单位应先取得规划、消防、环保、城建档案的验收合格证件,否则不得自行组织验收。自行组织验收后,应当自验收合格之日起15日内,向大连市建设工程质理监督站进行备案管理。

综合上述规定,开发商取得工程竣工验收备案证是其所出售的房屋验收合格的法定标志和证据。开发商所出售房屋验收合格和具备交付条件的时间应以工程竣工验收备案证的记载为准。

二、本案争议的第二个焦点问题是:开发商在未取得法定的房屋验收合格证明的情况下发出的入住通知书对购房人是否有约束力?

如上所述,因开发商在发出入住通知书时,其所出售的房屋并未验收合格,不具备双方之间商品房买卖合同所约定的交付条件,因此该入住通知对购房人没有约束力。
另外,依据双方之间合同的约定,开发商在出售的房屋验收合格具备交付条件即2006年9月9日之后,有义务通知购房人接收房屋。事实上,开发商在取得《竣工验收备案表》后,没有向购房人再发出入住通知书,故此,购房人有权主张违约金计算至所购房屋验收合格后开发商再次发出入住通知之日止,或在开发商未再次发出入住通知的情况下至购房人实际领取钥匙之日止。


南宁市人民政府关于修改《南宁市燃煤二氧化硫污染防治办法》的决定

广西壮族自治区南宁市人民政府


政府令第17号

  《南宁市人民政府关于修改<南宁市燃煤二氧化硫污染防治办法>的决定》已于2008年4月7日经市第十二届人民政府第36次会议审议通过,现予公布施行。

市 长:陈向群

二〇〇八年五月十四日

南宁市人民政府关于修改《南宁市燃煤二氧化硫污染防治办法》的决定

  市人民政府根据现行法律、法规的规定,决定对《南宁市燃煤二氧化硫污染防治办法》作如下修改:

  一、第十五条第二款“市、县(区)环境保护行政主管部门对二氧化硫排放量超出政府下达的总量控制指标的单位,发放《大气污染物临时排放许可证》,同时下达限期削减排放量指标,经过治理达到总量控制指标后换发《大气污染物排放许可证》”修改为“市、县(区)环境保护行政主管部门应当对二氧化硫排放量超出政府下达的总量控制指标的单位下达限期削减排放量指标,超标排放的单位应当按期治理”。

  二、第十九条“违反本办法第九条规定,销售不提供硫分含量证明的煤的,由经济行政主管部门责令限期改正,并可处以10000元以下罚款”修改为“违反本办法第九条规定,销售时不提供同一批次的煤的硫分含量证明的,由经济行政主管部门责令限期改正,并可处10000元以下罚款”。

  本决定自公布之日起施行。

  《南宁市燃煤二氧化硫污染防治办法》根据本决定作相应修正,重新公布。


南宁市燃煤二氧化硫污染防治办法

  (2005年12月28日市人民政府令第45号发布,根据2008年5月14日《南宁市人民政府关于修改〈南宁市燃煤二氧化硫污染防治办法〉的决定》修订)

  第一条 为控制和削减燃煤二氧化硫,保持生态平衡和保障人体健康,促进经济和社会的可持续发展,根据《中华人民共和国大气污染防治法》等有关法律和法规,结合本市酸雨控制区污染防治工作的实际,制定本办法。

  第二条 凡在本市行政区域内生产、加工、销售、燃用煤燃料的单位和个体工商户均须遵守本办法。

  第三条 市、县(区)人民政府应当将燃煤二氧化硫污染防治纳入国民经济和社会发展规划和计划,合理规划工业布局,加强二氧化硫污染防治的科学研究,采取有效措施,保护和改善大气环境。

  各级人民政府应当对在防治大气污染、保护和改善环境空气质量方面成绩显著的单位和个人给予奖励。

  第四条 燃煤二氧化硫污染防治应坚持调整能源结构、降低能源消耗与治理污染相结合的原则。

  各级人民政府应当鼓励和支持开发利用清洁能源,逐步减少煤的直接燃用。

  第五条 各级人民政府应当加强绿化工作,提高绿化覆盖率,改善空气质量,减轻二氧化硫对大气的影响。

  第六条 环境保护行政主管部门负责燃煤二氧化硫污染防治的监督和管理工作。

  技术监督、经济、工商等行政主管部门按照各自职责分别对生产、加工、销售煤燃料进行监督管理。

  第七条 经济行政主管部门在进行工业布局规划时,应当征求环境保护行政主管部门的意见。

  经济行政主管部门应当把燃煤二氧化硫污染防治纳入工业企业技术改造计划,并组织实施。

  第八条 市人民政府根据城市大气功能区划确定和调整禁煤区范围。禁煤区范围内停止燃用煤及煤燃料,改用清洁能源。

  青秀山风景名胜区划定为禁煤区。

  第九条 煤炭经营单位销售煤时,应当提供具备相应资质的检测机构出具的同一批次的煤的硫分含量证明。

  第十条 本市行政区域内禁止直接燃用含硫量高于3%的煤。国家对火电厂用煤的含硫量另有规定的,从其规定。

  因供应紧缺等特殊原因,已经安装在线监测装置的35吨/时以上的燃煤锅炉,其配套脱硫设施的脱硫率达到90%以上的,在市环境保护部门规定的期限内可直接燃用含硫量不超过5%的煤。

  第十一条 本市实行二氧化硫污染物排放总量控制制度。

  向大气排放二氧化硫超过排放标准或者总量控制指标的排污单位和个体工商户,必须建设配套脱硫装置或者采取其他控制二氧化硫排放的措施,实行达标排放和污染物总量控制。

  2吨/时以上的燃煤锅炉或窑炉,其配套脱硫设施的脱硫率必须达到50%以上。

  第十二条 市区快速环道范围内的单位和个体工商户应当遵守下列规定:

  (一)禁止新建燃煤锅炉和窑炉。原有2吨/时以下锅炉和窑炉停止使用,或改用清洁能源、洁净煤燃料。

  (二)饮食、娱乐和其它服务业的营业用炉灶从2007年1月1日起必须使用清洁能源。

  (三)禁止销售含硫量高于1%的民用蜂窝煤。

  第十三条 市区快速环道至环城高速范围内禁止新建2吨/时以下燃煤锅炉和窑炉;新建2吨/时以上锅炉和窑炉的,必须使用清洁能源或洁净煤燃料。

  第十四条 排放二氧化硫的单位和个体工商户,应当向当地环境保护行政主管部门申报二氧化硫排放设施(或方法)和治理设施正常作业条件下排放的二氧化硫烟气量、浓度、煤含硫量、固脱硫率等有关资料,并接受环境保护行政主管部门的监督检查。

  二氧化硫烟气量、浓度、煤含硫量、固脱硫率、脱硫设施等有重大改变的,应当及时申报。

  35吨/时以上的燃煤锅炉和二氧化硫污染严重的锅炉或窑炉应安装符合规定的大气污染物在线监测装置,并与环境保护行政主管部门监控系统联网,实时传送大气污染物排放信息数据。

  第十五条 二氧化硫排放执行大气污染物排放许可制度。市、县(区)人民政府可委托本级环境保护行政主管部门核发《大气污染物排放许可证》。

  市、县(区)环境保护行政主管部门应当对二氧化硫排放量超出政府下达的总量控制指标的单位下达限期削减排放量指标,超标排放的单位应当按期治理。

  第十六条 排放二氧化硫的单位和个体工商户,应按国家有关规定缴纳排污费。

  第十七条 在气象条件不利于二氧化硫扩散,可能危害人体健康,或者出现对我市举办的重大活动期间的环境质量产生严重影响的紧急情况,环境保护行政主管部门应立即报告同级人民政府,并采取应急措施,责令排污单位立即减少或停止排放二氧化硫。

  第十八条 违反本办法有关规定应给予行政处罚的,由环境保护行政主管部门实施,法律、法规、规章和本办法另有规定的除外。

  第十九条 违反本办法第九条规定,销售时不提供同一批次的煤的硫分含量证明的,由经济行政主管部门责令限期改正,并可处10000元以下罚款。

  第二十条 违反本办法第十条规定,直接燃用含硫量超过3%的煤或超出市环境保护行政主管部门规定的期限直接燃用超过规定的含硫量的煤的,责令限期改正,并处1000元以上50000元以下罚款。

  第二十一条 违反本办法第十一条规定,超过排放标准或者总量控制指标不安装脱硫设施,或者安装的脱硫设施的脱硫率不符合要求的,责令限期改正,并处50000元以下罚款。

  第二十二条 违反本办法第十二条第一项规定在市区快速环道内新建燃煤锅炉和窑炉的,责令限期拆除,并可处1000元以上50000元以下罚款;原有2吨/时以下燃煤锅炉和窑炉继续燃用煤的,责令限期拆除,并处10000元以下罚款。

  第二十三条 违反本办法第十二条第三项规定,销售含硫量高于1%的民用蜂窝煤的,由工商行政主管部门处以5000元以上50000元以下罚款。

  第二十四条 违反本办法第十三条规定,在市区快速环道至环城高速范围内新建2吨/时以下燃煤锅炉和窑炉的,责令限期拆除,并可处1000元以上50000元以下罚款;新建2吨/时以上锅炉和窑炉不使用清洁能源或洁净煤燃料的,责令限期改正,并可处10000元以下罚款。

  第二十五条 违反本办法第十四条第一款、第二款规定,不按要求申报有关资料的,责令限期改正。

  违反本办法第十四条第三款规定,不安装大气污染物在线监测装置的,责令限期改正,逾期不改正的,处以10000元以下罚款。

  第二十六条 其他违反本办法的行为,按《中华人民共和国大气污染防治法》的有关规定处罚。

  第二十七条 本办法所称的清洁能源是指管道燃气、液化石油气、电、太阳能等对环境危害不大的能源;洁净煤燃料是指水煤桨等煤燃料。

  第二十八条 本办法所称青秀山风景名胜区是指青秀山风景名胜区管理委员会管理的区域范围。 

  第二十九条 本办法自2006年2月1日起施行,市人民政府1999年1月12日颁布实施的《南宁市人民政府关于控制市区燃煤二氧化硫的通告》(南府字〔1999〕1号)同时废止。

餐饮行业如何规划知识产权

王瑜


  知识产权战略规划受到政府高度重视,企业也越来越重视,但是有的企业对知识产权还不甚了解,笔者曾经和著名的餐饮公司交流过餐饮行业知识产权规划问题,他们认为餐饮行业不过炒炒菜而已,与知识产权没有任何关系,其实不然,餐饮行业最少有以下几个方面的知识产权可以挖掘:

商标

  企业现在已经非常重视商标的注册,在快餐行业中大家最为熟悉的是麦当劳和肯德基,这是世界上非常著名的餐饮连锁企业,同时这也是世界非常著名的商标,其价值都高达几百亿美元。麦当劳和肯德基的快餐提供的饮食都非常简单,被戏为“面包加鸡翅”,远没有中餐馆提供的菜品丰富,但是麦当劳和肯德基在全世界都有几万家连锁店。重要的原因在于这两家企业对商标的重视,如果没有商标,这两家企业不可能将连锁店开遍全世界,这是商标在餐饮业中重要意义。我国餐饮行业也有“马兰”拉面、“小肥羊”、“俏江南”等著名的企业,这些是中国餐饮业连锁成功的典范,无一例外的是他们的商标都是驰名商标。笔者接触京城几家非常著名的餐饮企业眼睁睁看着与自己相近商号的餐饮企业开在自己的身边,甚至比自己发展势头更大,却显得不知所措、无可奈何。如果注册了商标这个问题就不会发生,即使发生也比较容易解决。北京的“九头鸟”就顺利告到“九头凤”,迫使这家公司改了名。

专利

  餐饮业看起来是炒炒菜,自古到今一直没有离开煎、炒、炸、蒸等几种方式,怎么会有专利?而笔者却观察到餐饮业很多的创新。拿火锅来说,笔者十几年前来北京,那时火锅炉子是烧炭的,吃起来很不方便。而且南方人要吃辣,北方人却喜欢用清汤涮。后来有了鸳鸯火锅,一个火锅分两半,同时满足了两种不同的口味。后来又演化为四格的,将的口味选择提高了一倍。为了方便口味的变换,又出现了旋转火锅,每个人都可以直接转动火锅随时变换口味。单锅变为“鸳鸯”,四格再到旋转,每个过程都是一个创新,每个创新都可以申请为专利。喜欢吃烧烤的人一定感觉到越来越方便,越来越卫生了,烧烤的油烟问题由笨大的油烟机,变成小口且可以转动的排气管,现在排烟设备从桌面上彻底消失了,每一次的改变无不是创新,都可以挖掘出专利。江西的瓦罐汤非常有特色,一个大缸子摆在饭店门口,里面煨着汤却看不到一点明火,一点点的炭火就能同时煨出几十个小罐子味道极佳的瓦罐汤。这种煨汤的瓦罐在全国很多地方都可以看到,这种瓦罐申请了专利。北京有家云南菜餐厅,他们的汽锅鸡味道相当的好,因为使用了一种新颖的汽锅做出来的,这种汽锅也有专利权。其实餐饮业的创新已经无处不在,有很多方面的专利可以挖掘。

商业秘密

  在前几年有个“掉渣烧饼”异常的火爆,迅速红遍南北,几乎每个烧饼店都在排队。但是短短的几个月,这个世界上发展最快的“连锁店”又迅速败落了,因为在网络上可以轻易获得“掉渣烧饼”的配方。“掉渣烧饼”的配方就是商业秘密,如果这个配方得到很好的保护,排队买“掉渣烧饼”也许仍将是街头一景。很多菜的味道好,是因为做菜的配方,这些配方就是餐馆制胜的法宝,但是这些配方并没有得到很好的保护。在洋快餐的冲击下,现在我国的餐饮业也逐步在标准化,很多快餐企业同一道菜的口味基本能保持一致,这是因为有统一的配方。有的企业已经开始注重保护其配方的商业秘密,北京有家餐饮企业叫“黄记黄”,食客们为了其主打菜愿意付出极大的耐心,在门口排队等座。这道菜服务员当着顾客的面一道一道程序做,但是一般人根本不可能将这种方法学到手,这道菜的味道取决于一种酱,这种酱的配方作为该公司商业秘密得到很好的保护,“黄记黄”至今还依赖这道菜吸引八方食客。

特许经营

  餐饮行业当门店发展到一定的数量就能得到风险投资者的青睐,因此很多餐饮公司都将公司发展为连锁经营企业作为远大目标。“上岛咖啡”就是其中的佼佼者,但是笔者问过一些“上岛”的加盟商,他们多数流露出“独立”的意向。连锁发展连锁店将这些店“连”在一起并不是很困难的事情,但是将这些加盟商“锁”住就不那么容易了。怎么“锁”?除了成熟的管理模式,加盟商更加注重的是品牌效益,如果不是一个强势的品牌,发展加盟就很困难,品牌在法律上就是商标,如果餐饮公司还有一些专利及商业秘密,那么加盟商想“独立门户”就变得十分困难,因而知识产权是餐饮行业发展特许经营具有重要的意义。
  知识产权是可以直接带来经济利益的财产,人们羡慕大的连锁店可以获得资本的青睐,利用资本的财务杠杆迅速发展更多的连锁店而带来滚滚财源。其实知识产权杠杆却可以撬动更大的市场,投入的不是大笔的资金,而是被忽视的知识产权。只要用心发掘,商标、专利、商业秘密就在身边,获得这些知识产权投入的成本几乎是微不足道。不惟餐饮业,很多被认为是非常传统、非常成熟的产业,被认为毫无创新余地的行业,知识产权同样无处不在。其实越是被认为没有创新的行业越是容易进行创新,因为一点点创新很容易被看成重大的成果,只有用心去挖掘,好好加以运用,将为经营者开辟出新的财源渠道。


作者:王律师,中国知识产权研究会高级会员
电话:010-51662214,电邮:51662214@sohu.com。