陕西省咸阳市人民政府


咸阳市人民政府关于印发咸阳市旧城改造管理暂行办法的通知

(咸政发〔2008〕61号)



秦都、渭城区人民政府，市人民政府各工作部门、直属机构：
《咸阳市旧城改造管理暂行办法》已经2008年8月22日市政府第46次常务会议通过，现印发你们，请认真贯彻执行。




二○○八年九月三日

咸阳市旧城改造管理暂行办法

第一章 总 则

第一条 为了推进和规范我市旧城改造工作，加快城市化建设，改善人居环境，提高居民生活水平，根据有关法律法规和相关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本市中心城区即秦都区、渭城区、高新区、沣河新区、渭河北岸产业密集区（空港产业园区）范围内的旧城改造，包括城中村和棚户区，以及按照城中村和棚户区改造规划涉及拆迁的企事业单位，适用本办法。
第三条 本办法所称城中村是指在城市建成区范围内失去或基本失去耕地的村庄。
本办法所称棚户区是指在本市建成区范围内的国有土地上，因历史沿革形成的人均居住面积小、房屋不成套、建筑质量差、安全隐患大、市政设施不完善、环境条件脏、乱、差的集中成片的居住区域。
本办法所称企事业单位是指城中村和棚户区改造项目中按规划要求须进行拆迁的企业、事业单位。
第四条 旧城改造应当充分调动各方面的积极性，以改善综合环境，完善城市公共服务功能，构建和谐社区为目的，坚持政府主导、市场运作、市级推动、区为主体、以人为本、安置为先的原则，采取先易后难、典型示范的办法，积极稳妥地加以推进。
第五条 市旧城改造工作领导小组办公室（以下简称市旧城办）负责本市旧城改造管理工作。市发改、城建、房产、综合执法等部门，应在市旧城改造工作领导小组的领导下，做好旧城改造的相关行政管理工作。市建设规划局、市国土资源局等部门应当在市旧城办设立派出机构，负责与旧城改造相关的行政管理工作。
第六条 秦都区、渭城区人民政府负责本辖区内的旧城改造工作。其设立的旧城改造工作领导小组办公室（以下简称区旧城办）具体负责本辖区旧城改造工作的组织实施，业务上接受市旧城办的指导。
高新区、沣河新区、渭河北岸产业密集区（空港产业园区）范围内的旧城改造工作，由其管委会负责组织实施。
第七条 民政、公安、劳动和社会保障、农业、国资委（工业办）等部门应当按照各自职责，协同做好旧城改造相关的行政管理工作。
第八条 市旧城办应当会同市建设规划局，依据全市国民经济与社会发展总体规划、城市总体规划和土地利用总体规划编制旧城改造专项规划，报市人民政府批准。
经批准的旧城改造专项规划，任何单位和个人不得擅自改变。
第九条 旧城改造项目实行计划管理，纳入全市经济与社会发展年度规划。市旧城办商市发改委，按年度分批次进行计划管理和组织实施。
对存在社会公共安全隐患或因城市发展急需的旧城改造项目由所在区人民政府和高新区、沣河新区、渭河北岸产业密集区（空港产业园区）管委会随即上报审批后，组织限期改造。
第十条 城中村改制完成后，鼓励城中村改制后的新经济组织或者投资人、改制后的新经济组织与投资人合作成立的企业法人、有相应资质的房地产开发企业等法律法规规定的其它建设主体参与城中村改造。

第二章 方案制定

第十一条 旧城改造方案，应当根据旧城改造专项规划和区域城市功能的要求，以及综合用地专项规划指标，统筹考虑企事业单位及村民搬迁安置、环境风貌和经济发展等因素，充分听取群众意见，由区旧城办组织编制。
高新区、沣河新区、渭河北岸产业密集区（空港产业园区）区域内的旧城改造方案，由其管委会组织编制。
旧城改造方案应当包括用地现状、社区居民委员会现状或设立方案、拆迁安置方案、用地规划和建设设计方案以及经济效益分析等基本内容。
第十二条 旧城改造方案由区旧城办报市旧城办批准。高新区、沣河新区、渭河北岸产业密集区（空港产业园区）区域内的旧城改造方案由管委会报市旧城办审批。
旧城改造涉及企业的，由其主管部门和企业就资产处置（包括土地）、人员安置等依据国家政策规定提出拆迁安置方案，经市区旧城办审查后报市区两级政府审批。旧城改造涉及市区两级政府事业单位或相关单位的，由两级政府相关部门提出拆迁安置方案，经市区旧城办审查后，报市区两级政府审批。
旧城改造方案未经批准，不得实施。
第十三条 经批准的旧城改造方案，不得擅自变更。实施改造过程中，确需变更用地规划和建设设计方案以及拆迁安置方案时，须按原程序报批。

第三章 城中村改制

第十四条 城中村改制，应当坚持户籍制度、管理体制、经济组织形式和土地性质同步转变的原则。
第十五条 实施改造的城中村，其人员依照法定程序转为城镇居民户口。
第十六条 实施改造的城中村，其集体土地依照法定程序转为国有土地。
第十七条 城中村集体经济组织的资产（不包括土地）应当依法进行清产核资。清产核资结果应当公示并经村民会议确认。
农业、财政、审计等部门应当加强对清产核资工作的指导、监督。
第十八条 城中村集体经济组织应当根据清产核资结果，自行制定资产处置方案和组建新经济组织方案，经村民会议讨论通过后实施。
原集体经济组织的资产应当承担原村民的社会保险费用。
第十九条 新经济组织组建后，依法撤销村民委员会，设立社区居民委员会。一个行政村可以独立设立一个社区居民委员会或就近并入现有社区居民委员会，也可多个行政村合并设立一个社区居民委员会。
新设立的社区居民委员会人员组成和工作经费，按照现行的居民委员会人员组成规定和标准执行。
第二十条 城中村村民转为城市居民后，统一纳入城市就业管理范围。因城中村改造而增加的就业岗位，应当优先用于安排原村民。
第二十一条 城中村改制后，原村民应当参加社会保险。社会保险费由政府、改制后的新经济组织和原村民个人按照比例承担。具体办法由市劳动和社会保障部门另行制定。
前款规定政府承担的费用，从城中村土地收益中支付。
城中村改制后，符合享受城市居民最低生活保障条件的原村民，享受最低生活保障待遇。
第二十二条 城中村改制后，其原有基础设施纳入市政统一管理范围。

第四章 土地利用

第二十三条 旧城改造用地应当纳入年度用地计划。
旧城改造用地原则上应在原有房屋占地范围内进行，确需增加，且周围有闲置用地的，可一并纳入作为改造项目用地，但增加用地面积人均不得大于35平方米。
改造用地之外的其他土地，由政府土地储备机构依法给予补偿后按有关规定储备。
第二十四条 旧城改造用地中，用于安置村民生活及建设公共设施的用地以划拨方式供给，比照经济适用房模式管理。其余旧城改造用地，可以变更为经营性用地。经营性用地采取招、拍、挂方式供地。
第二十五条 实施改造旧城范围内企事业单位的少量国有土地，可以根据改造需要，由政府依法收购或置换，用于旧城改造。
第二十六条 在市政建设、重大基础设施建设以及其他开发建设中涉及到村庄整体拆迁的，应当按照本办法规定进行整体改造，避免出现新的城中村。

第五章 规划建设

第二十七条 旧城改造应当依据专项规划制定规划设计方案，并经批准后实施。
主要街区、明清城保护区的旧城改造规划设计方案，应当广泛征求各界意见，也可以公开征集方案。
第二十八条 旧城改造涉及城市规划确定的城市基础设施建设项目的，应当优先列入城市建设年度计划，与旧城改造同步进行。
第二十九条 旧城改造建设项目，在施工前应当依法办理《建设项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》。
第三十条 全部用于旧城改造项目安置房建设的，城市基础设施配套费（不含天然气、集中供热公网费、消防基础设施建设费）、发展新墙体材料专用费、工程定额测定费、人防工程易地建设费、环境监测服务费、占道费、自来水入网费、征地管理费、土地登记费、挖掘费、散装水泥押金、建筑物防雷设计审查费、房地产交易费等一律免收。
场地地震安全性评价费、环境影响评价费、防雷设施检测费、文物考古调查与勘探费等企业性收费减半收取。
旧城改造项目非安置用房的，城市基础设施配套费减半征收（不含天然气、集中供热公网费、消防基础设施建设费），未建人防工程的易地建设费减半征收，其他行政事业性收费减半收取。

第六章 拆迁安置

第三十一条 实施旧城改造，应当按照整体拆除，优先建设安置住宅的原则进行，确保被拆迁人及早入住。
旧有房屋拆除工作应当在所在区旧城办、高新区、沣河新区、渭河北岸产业密集区（空港产业园区）的组织、监督下实施。旧有房屋未拆除的，其他建设项目不得开工建设。
第三十二条 旧城改造主体应当按规定制定补偿安置方案，进行拆迁安置。
被拆迁人需要自行过渡的，旧城改造主体应当参照《咸阳市城市房屋拆迁管理暂行办法》补偿标准，给被拆迁人发放搬家补助费和过渡补助费。
第三十三条 旧城改造主体实施拆迁前应当依法领取房屋拆迁许可证。
旧城改造主体在动迁之前，应当在指定银行设立拆迁补偿安置资金专用账户，足额存入拆迁补偿安置资金，并与开设拆迁补偿安置资金专用账户的银行和市城市房屋拆迁管理办公室签订拆迁补偿安置资金使用监管协议。
补偿安置资金应当全部用于房屋拆迁的补偿安置，在拆迁安置完毕前，不得挪作他用。
第三十四条 实施房屋拆迁，旧城改造主体可以自行拆迁，也可以委托有拆迁资质的单位拆迁，接受委托单位不得再次转让。
第三十五条 旧城改造主体在动迁前应当委托具有房地产估价资质的机构对被拆迁房屋进行估价，估价参照《咸阳市城市房屋拆迁估价操作规则》执行。
第三十六条 旧城改造拆迁补偿安置原则上以房屋产权登记载明的面积和性质作为补偿安置依据。
第三十七条 旧城改造房屋拆迁实行产权调换、货币补偿等补偿安置方式。被拆迁人可以自主选择补偿安置方式。
城中村村民实行房屋产权调换的，以转户前城中村的在册户籍人口为依据，人均建筑安置面积原则上不少于65平方米，并结合原房屋产权建筑面积进行安置。
第三十八条 凡在2006年10月31日之前所建城中村被拆迁房屋两层以上（不含二层）的，按照房屋残值给予补偿，之后的不予补偿。
第三十九条 房屋产权调换的价格结算按下列规定执行：
（一）安置房屋建筑面积与被拆迁房屋产权建筑面积相等部分按新建房屋的综合造价与被拆迁房屋市场评估价互找差价结算；
综合造价由市房产管理部门核准。
（二）原房屋产权建筑面积人均不足65平方米的按人均65平方米建筑面积补差安置。补差的面积部分按新建房屋重置价结算；
（三）对就近上靠户型超出应安置补偿面积的部分按新建房屋综合造价结算。
第四十条 旧城改造主体安排被拆迁人自行过渡的期限不得超过24个月。超过拆迁安置补偿协议规定过渡期限的，从逾期之日起由改造实施主体按不低于原过渡补助费标准的2倍向被拆迁人支付过渡补助费，超过6个月的，从第7个月起每月按不低于原过渡补助费标准的3倍支付过渡补助费。
过渡期限自被拆迁人腾空房屋之日起计算。
第四十一条 旧城改造主体应当在领取房屋拆迁许可证后与被拆迁人签订拆迁补偿安置协议。拆迁补偿安置协议应当载明下列内容：
（一）被拆迁房屋的权属、地址、面积、使用性质、结构等；
（二）补偿方式、安置补偿标准和结算方式；
（三）安置房屋的权属、地址、面积、使用性质、结构和过渡方式、过渡期限；
（四）违约责任和解决争议的方式。
第四十二条 旧城改造主体与被拆迁人达不成补偿安置协议的，由当事人申请市城市房屋拆迁管理办公室依法对争议进行协调、裁决。

第七章 项目管理程序

第四十三条 城中村改造项目由所在街道办事处提出申请，报区旧城办审核同意后上报市旧城办审批。棚户区改造项目申请由区旧城办提出申请，上报市旧城办审批。企业改造项目申请由企业主管部门和企业提出，市区旧城办审查同意后上报市区两政府审批。市区两级政府事业单位或相关单位改造项目申请，由市区两级政府相关部门提出，市区旧城办审查同意后上报市区两级政府审批。
第四十四条 市旧城办会同市建设规划局根据项目计划制定项目规划设计条件，经批准后提供给区旧城办。
第四十五条 按照审定的规划设计条件，由区旧城办组织编制城中村、棚户区的改造方案，并在市旧城办的指导下，由区旧城办组织对现场进行踏勘，并召集相关专家和当事人等参与对方案的科学性、可行性和合理性进行论证，依据论证结果对方案进行修改。方案修改完善后，由区旧城办上报市旧城办审批。其中，企业的改造方案，由市区旧城办会同企业主管部门及企业编制，并上报市区两级政府审批；市区两级政府事业单位或相关单位的改造方案，由市区旧城办会同两级政府相关部门编制，并上报市区两级政府审批。
第四十六条 市区旧城办会同市级有关部门完成农民转居民、农村经济组织转城市经济组织、村民委员会转城市居民委员会、集体土地转国有土地工作。
第四十七条 根据项目实施主体申请，市旧城办牵头，会同有关部门办理项目备案、规划、拆迁、土地招、拍、挂，以及环境影响评价、地震安全性评估、文物保护等手续。
第四十八条 辖区旧城办负责对旧有房屋实施拆迁管理工作。
第四十九条 市区有关部门依据各自职能和有关政策对拆迁安置情况、工程投资建设进度、工程质量等全过程监管。

第八章 监督管理

第五十条 旧城改造主体应当严格按照批准的改造方案实施改造，未按照改造方案进行的旧城改造项目，或者擅自改变改造方案的，由有关部门依据相关法律法规进行处理。
第五十一条 旧城改造管理工作人员应当认真履行职责。滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由其所在单位或上级主管机关给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任；给当事人造成损失的，依法予以赔偿。

第九章 附 则

第五十二条 本办法由咸阳市旧城改造工作领导小组办公室负责解释。
第五十三条 本办法自2008年10月1日起施行，《咸阳市城中村改造暂行办法》（咸政发〔2007〕93号）同时废止。



论银行抵押贷款业务中的财团抵押权

肖祖平

（上海大学 知识产权学院,上海 嘉定 201800）

摘要：目前银行在抵押担保业务中采用的是传统的抵押担保方式。随着市场经济的进一步发展，这些担保方式并不能满足企业的需要。财团抵押权是与一般抵押权不同的特殊抵押权，它既能满足资金提供者的需要,又能满足融资者的需要。我国并没有否认财团抵押这种特殊抵押权的存在，所以在实践中银行完全可以采用这种抵押担保方式。
关键词：担保方式 ; 财团抵押 ; 银行贷款担保

1995年6月，我国颁布了《中华人民共和国担保法》（以下简称《担保法》），它是一部规范和调整担保行为的基本法律。这是我国民事立法上的一件大事，对我国经济建设起了很大的作用。《担保法》规定了五种担保方式，即保证、抵押、质押、定金和留置。银行在贷款担保业务中也经常采用这些方式。但是随着市场经济的进一步完善，这些传统的担保方式已难满足经济发展的需要。根据我国目前的实际情况，借鉴西方发达国家的担保制度，这对我国的经济建设将会有贷款很大的帮助。笔者想在对财团抵押权进行分析的基础上着重探讨财团抵押在我国银行抵押担保中的运用问题。


一、 银行抵押担保业务中采用的传统担保方式

商业银行是独立法人，是企业，但它是以经营货币资金授信业务的特殊企业。它在经营管理的方式、方法上与一般的工商企业有很大不同。商业银行在经营管理上一般要遵循“三性”的经营方针，即盈利性、安全性和流动性。(1(商业银行是企业法人，以盈利性为主要目的，能否盈利直接关系到银行的生存和发展。银行资产的流动性体现在资产和负债两方面。资产的流动性是指银行持有的资产的变现能力，变现能力高的资产流动性就强。安全性是指银行的资产、收入、信誉等免遭损失的可靠性程度。它既体现在全部资产负债的总体经营上，也体现在每项个别业务上。安全性不仅关系到银行的盈利，而且关系到银行的存亡。事实证明，银行倒闭的一个很大原因就是因为安全性不高造成的。
在现阶段，我国商业银行利润的主要来源是其资产业务，而贷款业务至今仍然是商业银行最为重要的资产业务，贷款利息收入占商业银行收入的一半以上。同时，通过向客户发放贷款，银行可以加强与客户的联系，从而有助于商业银行其他业务的拓展。由此可见，贷款的安全性是多么地重要。那么，银行在贷款业务中如何来保证自己的债权不受影响呢?一般银行会采取贷款担保的方式，即由借款人提供财产担保获得银行的资金。随着市场信用日益受到人们的重视，担保的地位和作用日益重要，原有的担保法规范远远不能满足社会的需要。1995年6月我国颁布了《中华人民共和国担保法》，该法系统地规定了担保法的原则、担保的方式、担保的设立及担保权的行使等一列问题。根据该法，银行可以选择的担保方式有保证、抵押、质押、定金、留置等，实践中银行主要采用的是保证、抵押和质押。
随着市场经济的进一步发展，传统的担保方式越来越不能满足社会的需要。企业需要融资的规模越来越大，如大公司、大企业的技改项目、大型设备的引进、生产规模的扩大等都需要有大量的资金。在现有资金不足的情况下，只有通过融资渠道解决（其主要方式是申请银行贷款）。但银行也是一个盈利企业（已如前述），它必须注意自己资产的运行安全。如果采用传统方法在企业某个财产上设定抵押权或其他担保物权，担保能力是非常有限的，银行提供大额贷款的可能性就小。如何解决资金的迫切需求和担保能力的有限性的矛盾呢？这就需要采用新型的担保方式才能实现。英美法系国家采用的浮动担保方式和大陆法系采用的固定式财团抵押方式都能满足这个需求。日本民法则既有固定式的财团抵押权，50年代后又引进英美法系的浮动式财团抵押制度，因此它的规定是比较完善的。(((正是由于银行贷款业务中采用传统的担保方式已不能适应日益发展的市场经济的需要，在法律允许的范围内寻找适合的抵押担保方式就显得非常迫切。

二、 特别抵押权中的财团抵押权

我国担保法中的抵押与民法上的抵押是不同的。根据立法和实务，我们可以把抵押权分为一般抵押权和特殊抵押权。特殊抵押权是指法律上有特别规定的在某一方面有一定特殊性的抵押权。有的学者是从标的物的性质、类别上去区分一般抵押权和特殊抵押权的。笔者认为我们不应从标的物的类别上去区分它们，因为在我国以不动产为抵押标的以及以其他财产为抵押标的现象都存在，我们不能说以不动产为标的物的抵押权为一般抵押权，而以动产为标的物的抵押权就是特殊抵押权。通常认为特殊抵押权一般包括共同抵押权、最高额抵押权、财团抵押权和所有人抵押权等。
（一）财团抵押权的概念和分类
财团抵押权是以企业所有的有形资产和无形资产构成的财产整体为标的物而设定的一种特殊抵押制度。这个财产整体是由企业的全部或部分财产集合而成的，它是不动产、动产和权利等的组合。企业不动产中的土地、厂房，动产中的机械设备、交通工具以及无形资产中的专利权、商标权中的财产权等均可作为财团的组成部分。因此，它与一般抵押权仅由不动产、动产或权利中的单项构成而不同。财团抵押权是随着市场经济的发展企业需要不断地、大规模融通资金而产生的。财团抵押权一般又可分为浮动式财团抵押和固定式财团抵押两种。
浮动式财团抵押普遍运用于现在英美法系国家，产生于英国并以其为代表。因在英国称为浮动担保，所以浮动式财产抵押又称浮动担保。浮动担保的标的物并非特定化，它是就企业财产的全部而设定的，但它不具体确定企业财产中用来担保的范围。它既可以用企业现在的财产作担保，也可以用企业将来取得的财产作担保。在抵押权实现前财团一直处于变动中，财产有可能增加，也有可能减少。而且在抵押权实现前，企业可以就其财产自由的使用、收益和处分。换句话说，浮动担保中的企业财产并不因此受到抵押权设定的影响。
固定式财团抵押主要为大陆法系国家所采用，以德国铁路财团抵押为典范。这种财团抵押的标的在抵押权设立时就必须存在且对其价值可以确定。在抵押期间，对财团财产的分离受到严格限制。一般情况下，非得到抵押权人的同意，不得将属于财团的组成物件与财团分离。即使被分离，其分离之物仍要受到抵押权的约束。我们通常就称这种抵押方式为财团抵押（以下同）
财团抵押与浮动担保是不同的。财团抵押的标的在抵押权成立时已经特定，并且未经抵押权人同意，原则上不得任意处分财团中的各个物或权利。浮动担保的标的物范围在抵押权成立时尚未确定，而且其数量也不定，可增加也可减少。
日本在财团抵押权上规定得较为完备。这主要体现在日本民事单行法规中的《工厂抵押法》和《企业担保法》中。《工厂抵押法》第二条规定：工场所有人在属于工场的土地上设定抵押权，除建筑物外，及于附加于该土地成为一体的物，该土地上备附的机械、器具及其他工场所用之物。第十一条规定工场财团可由下列所载物的全部或一部组成：1、属于工场的土地及工作物；2、机械、器具、电杆、电线、配置管道、轨道及其他附属物；3、地上权；4、有出租人承诺时，物的承租权；5、工业所有权；6、堤坝使用权。《企业担保法》第一章第一条规定股分公司的总财产，为担保公司发行的公司债，可以作为一个整体充任担保权的标的。(((由此可见，《工场抵押法》中规定的是财团抵押，《企业担保法》中采用的是浮动担保方式。
（二）浮动担保和财团抵押的优劣比较
浮动担保和财团抵押各有利弊。如果采用浮动担保方式，那么企业可以继续利用其财产进行生产经营。因抵押权成立时财产并未确定，企业仍可以根据生产经营的需要自由支配其财产。抵押权的设定不会影响抵押物的使用价值，这给企业带来很大的灵活性。但是企业如果在经营过程中遇到困难，因经营不善的原因可能造成其财产的大量减少，那么就有可能会影响债权人的抵押权的实现。总的看来，浮动担保对借款人更为有利。
如果采用财团抵押方式，则财团在抵押权设定时就已经特定，抵押权确定于特定的财产上。一般情况下财团中的组成部分不能随意分离出去。非基于一定的原因，抵押人也不能自由处分抵押财产。抵押权人的利益因此就能得到更可靠的保证。但是企业在具体的财产上设定了抵押权后，该财产在使用过程中就受到了一定的限制，就不利于充分发挥它的使用效能。就此看来，这种抵押方式对债权人更为有利。
所以，浮动担保和财团抵押各有利弊。
（三）我国民法上的财团抵押权
我国《担保法》第34条第1款规定：“下列财产可以抵押：（一）抵押人所有的房屋和其他地上定作物；（二）抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产；（三）抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定作物；（四）抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输其他财产；（五）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；（六）依法可以抵押的其他财产。”该条第2款规定：“抵押人可以将前款所列财产一并抵押。”这里的“一并抵押”是否是指财团抵押呢？有的学者认为“一并抵押”并非财团抵押，而是共同抵押或是狭义的企业抵押。(((有的学者则认为“一并抵押”构成财团抵押。(((
实际上，《担保法》第34条第2款中的“一并抵押”并非是共同抵押，也不是浮动担保。共同抵押与财团抵押不同，它是在多个标的物上成立多个抵押权来共同担保同一债权，设定抵押权的数个财产是彼此独立的，而不是像财团抵押一样数个财产集合成一个整体来担保同一个债权。但“一并抵押”又非明确指财团抵押，它没有具体规定财团抵押的主体、标的范围、特征、设定及行使等。
也有人是根据最高人民法院的司法解释来认定我国没有财团抵押的担保方式。1994年3月26日最高人民法院给山东省高级人民法院的批复中指出:“在债务人有多个债权人的情况下,债务人将其全部资产抵押给其中一个债权人,因而使该债务人丧失了履行其他债务的能力,侵犯了其他债权人的合法权益,根据《中华人民共和国民法通则》第4条、第5条的规定,应当认定无效。”对于这个批复，笔者认为我们应该正确理解它的含义。它主要是针对债务人通过一定的方式处分其财产会损害债权人的利益而作的，并没有否定财团抵押的存在。首先，财团抵押并不是将企业全部财产抵押给债权人，如果企业将其部分财产抵押给其他债权人并不损害原债权人的利益，这是完全可以的；其次，我们完全有可能在企业财产上先设定财团抵押，然后再设其他担保方式。
总之，虽然真正意义上的企业财团抵押制度在我国并没有真正建立起来，但在法律规定上和实践中并不否认财团抵押担保方式的存在。所以在实践中，我们可以利用这种特殊的抵押担保方式。

三、 财团抵押在银行抵押担保业务中的运用

通过上面的分析，我们可以看出，银行在其抵押贷款业务中需要引进新的抵押担保方式，而财团抵押又是适用市场经济发展而出现的并且不为我国法律和实践所禁止的一种比较便利的抵押担保方式，所以银行在抵押担保业务中应该对它有充分的重视。下面来分析一下财团抵押在银行贷款业务中的意义、作用和在实践中应注意的问题。
（一） 银行贷款抵押担保业务中采用财团抵押的意义和作用
采用财团抵押符合银行经营安全性原则。前面我们分析了商业银行在经营过程中在注意盈利性和流动性同时，还须注意资产运行的安全性原则。所以银行在发放贷款时就会考虑企业的担保能力。如果采用财团抵押，银行就无需担心大规模融资过程中企业担保能力不足的现象。因为企业提供的抵押财产构成一个整体（即财团）来有效地担保银行债权，而且财团中的组成物非取得银行的同意，一般是不能从财团中分离出去的。既便是企业将财产再次抵押或者企业日后不归还贷款，银行也可以行使优先受偿权。这样银行的债权就有了可靠的保证。采用财团抵押也符合银行经营盈利性原则。企业获得了银行的融资后更能使生产经营顺利进行下去，资本周转速度快，企业经营效益好，也就能较早归还银行贷款。银行资金的周转速度快，盈利性也就高。
企业，特别是大企业，采用财团抵押方式提供担保获得融资有很大的便利。财团抵押将企业财产视为一个整体，这样就能充分发挥财产的担保价值，增强企业的担保能力。因为企业的各项财产是企业财产的有机组成部分，如果相互结合、相互配合，那么就能发挥其最大的使用效能。特别是市场经济得到充分发展后，需要融资的企业越来越多，需要融资的大企业也越来越多。如果按照传统方式设定担保，单个担保物的价值远不及整个担保的价值，这样就不能为银行贷款提供有效地担保。在没有适合的特定的财产来提供担保时，采用财团抵押就能有效地弥补企业担保能力不足的问题，银行就能更加放心地发放贷款。再者，企业在其财产上设定了财团抵押后，仍可充分发挥财产的使用价值。企业在日常的生产经营活动中可继续使用其担保财产（虽然这种使用受到银行的一定限制），这就对企业的正常生产经营影响较小。
总之，财团抵押是在充分发挥其担保价值和使用价值的基础上既能满足资金的提供者的要求，又能满足企业的融资需求的一种非常有效的抵押担保方式。
（二） 银行在财团抵押担保过程中应注意的一些问题
财团抵押方式虽然对银行很有利，但在财团抵押的设定、行使过程中，却很容易出现一些问题。比如在可资抵押的财产范围问题上，往往会把一些法律规定不得抵押的财产作为财团的组成部分；银行在企业提供的财产上设定了抵押权后，如果未进行必要的公示措施，那么企业有可能在该财产上又设定其他担保物权；当企业行为足以使企业财产价值减少、危害银行债权时，银行未进行有效的措施加以限制等等。这些都有可能影响到银行债权的实现。下面就具体分析银行在财团抵押过程中应注意的一些方面。
1．财团抵押权的设定。《担保法》第38条规定：“抵押人和抵押权人应当以书面形式订立合同。”所以银行与企业应当以书面形式订立抵押合同来设定财团抵押权。依照《担保法》第39条的规定，合同中应当记载以下几项内容：被担保的主债权种类及数额；债务人履行债务的期限；财团的组成、种类、范围及权属关系；财团抵押担保的债权范围；当事人认为需要约定的其他事项。当事人还可以日后补正前款规定以外的事项。
银行在与企业签订合同的同时应注意要求企业将抵押物进行登记，以取得公示效力。有些财产法律要求必须进行登记，那么银行应当要求企业将该财产进行登记。有些财产当事人可自由选择是否进行登记。没有进行登记的抵押权是没有对抗第三人的效力的。我国《担保法》是按照抵押物的类别要求进行登记的。根据第42条的规定，以无地上定着物的土地使用权抵押的，由核发土地使用权证书的土地管理部门登记；以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押物的，由县级以上地方人民政府规定的部门登记；以林木抵押的，由县级以上林木主管部门登记；以航空器、船舶、车辆抵押的，由运输工具的登记部门登记；以企业的设备和其他动产抵押的，由财产所在地的工商行政管理部门登记。按照这个规定，财团抵押应当以工商行政管理部门登记为主辅之于其他登记机关。这些抵押物之所以要登记，一是防止重复抵押使得抵押物价值低于借款金额，债权人利益受损。由于抵押登记资料是公开的，允许查阅、抄录或复印，因此在签订抵押合同前，银行可先行到有关部门查寻，从而避免重复抵押。二是便于受偿，由于法律规定必须登记而未登记的抵押物不得对抗第三人，因此在受偿时，经过登记的先于未经登记的受偿，都登记的按先后顺序受偿，顺序相同的按比例受偿。
另外，根据国外实践，银行应该选择具有法人资格的企业签订财团抵押合同，不能与自然人、合伙企业及其他非法人组织签订。因为具有法人资格的企业的经营需要符合《公司法》的要求，它不能任意处分自己的财产。比如公司要受公司资本三原则（即资本确定、资本维持和资本不变）的制约，在公司存续期间，其资产价值不会有多大变化，因而对银行债权的影响也就更小。
2．财团构成。根据《担保法》有关规定，不动产、动产及权利都可以用来抵押。同时银行在签订合同时特别要注意下列财产不得抵押：土地所有权；耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权（法律另有规定的除外）；学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施；所有权、使用权不明或者有争议的财产；依法被查封、扣押、监管的财产；依法不得抵押的其他财产以及著作权、专利权、商标权等知识产权中的精神权利等。如果财团中含有上述财产，那么在该财产上的抵押权是无效的。