无锡市政府关于印发《无锡市集体建设用地使用权流转管理暂行办法》的通知
江苏省无锡市人民政府
无锡市政府关于印发《无锡市集体建设用地使用权流转管理暂行办法》的通知
文号： 锡政发〔2007〕7号
各市（县）和各区人民政府，市各委、办、局，市各直属单位：
现将《无锡市集体建设用地使用权流转管理暂行办法》印发给你们，请认真贯彻执行。
二○○七年一月十二日
无锡市集体建设用地使用权
流转管理暂行办法
第一章 总 则
第一条 为规范集体建设用地使用权流转行为,优化土地资源配置，根据《中华人民共和国土地管理法》和《江苏省土地管理条例》等法律、法规，结合我市实际，制定本暂行办法。
第二条 本市行政区域内城市（镇）规划区以外集体建设用地使用权的流转、城市（镇）规划区内存量集体建设用地使用权的流转（规划区内经农用地转为建设用地的必须征收为国有，按国有土地使用权规定办理）及其监督管理适用本办法（不包括宅基地）。
第三条 本办法所称集体建设用地，是指符合土地利用总体规划、城市（镇）规划或村庄集镇规划，权属合法，界址清楚，已经依法批准为建设用地的集体所有土地。
本办法所称的集体建设用地使用权流转是指在土地所有权不变的前提下，土地使用权发生转移、再转移的行为，包括出让、出租、转让、转租、抵押等。
第四条 集体建设用地使用权流转应当遵循依法、自愿、有偿、平等、公开的原则。
第五条 市、市（县）国土资源部门负责本行政区域内集体建设用地使用权流转的指导、监督与管理工作。
财政、农林、劳动保障、审计、民政、监察等行政主管部门应当按照各自的职责，对集体经济组织通过集体建设用地流转取得收益的管理使用等，加强指导和监督检查。
第六条 国家为了公共利益的需要，依法对集体建设用地实行征收的，集体土地所有者和使用者应当服从。
第七条 集体经济组织出让、出租和抵押集体建设用地使用权，须经本集体经济组织全体会议三分之二以上成员或者三分之二以上成员代表的同意。
第八条 通过出让、出租、转让、转租方式取得的集体建设用地，不得用于商品住宅建设开发。
城市（镇）规划区内集体存量建设用地用于商业等经营性用途的，必须先征为国有土地。
第九条 土地使用者应当按照市、市（县）人民政府建设用地批准文件规定的用途使用土地。
确需改变土地用途的，应当经土地所有者和土地、规划行政主管部门同意，报原批准用地的市、市（县）人民政府批准，并按改变后土地用途的管理规定办理相关用地手续。
第十条 集体建设用地使用权出让、出租、转让、转租和抵押时，其地面建筑物及其附着物随之出让、出租、转让、转租和抵押；地面建筑物及其附着物出让、出租、转让、转租和抵押时，其占用范围内的集体建设用地使用权同时出让、出租、转让、转租和抵押。
第二章 集体建设用地使用权出让、出租
第十一条 集体建设用地使用权出让，是指集体土地所有者将一定年期的集体建设用地使用权让与土地使用者，由土地使用者向集体土地所有者支付出让价款的行为。以集体建设用地使用权作价出资（入股），与他人合作、联营等形式共同兴办企业的，视同集体建设用地使用权出让。
集体建设用地使用权出租，是指集体土地所有者作为出租人，将集体建设用地出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
第十二条 集体建设用地使用权确定给单位和个人使用，依法应当由市、市（县）人民政府批准，由所有者与使用者签订书面合同。合同应当载明土地所有者、使用者、位置、面积、用途、使用年限、使用条件、土地收益标准及支付方式、双方权利义务、期限届满土地使用权及地上建筑物的处理方法、违约责任等内容。
集体建设用地使用权年限，可以参照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》相关规定，协商确定，但最高年限不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限。
第十三条 集体建设用地使用权出让、出租的，按照下列程序办理：
（一）集体土地所有者和土地使用者持该幅土地的相关权属证明、集体建设用地使用权出让、出租或作价入股（出资）合同、集体土地所有者同意流转的书面材料等，向土地所在地国土资源部门提出流转申请；
（二）市、市（县）国土资源部门依据土地利用总体规划进行审核，报市、市（县）人民政府批准。其中，城市（镇）规划区内的存量集体建设用地，在报批前，应当先经有关城市规划主管部门同意；
（三）集体土地所有者按规定缴纳各项税费；
（四）集体土地所有者和土地使用者持出让金或租金支付凭证、税费缴纳凭证，向市、市（县）国土资源部门申请办理土地登记，依法领取土地证书。
第十四条 建设用地使用权出让、出租必须符合土地节约集约利用要求。集体建设用地使用权出让、出租后，土地使用者必须按出让、出租合同约定的土地使用条件、动工开发期限开发土地。
第十五条 集体建设用地使用权出让、出租用于商业、旅游、娱乐等经营性项目，以及工业性项目等其他具有竞投（买）条件的，应当通过土地交易市场以招标、拍卖、挂牌等方式进行流转。
第十六条 集体建设用地使用权出让、出租合同约定的土地使用年限届满，土地使用权由集体土地所有者无偿收回，其地上建筑物及其他附着物按照集体建设用地使用权出让、出租合同的约定处理。
原土地使用者要求继续使用土地的，应当在土地使用年限届满前一年与集体土地所有者协商，集体土地所有者同意继续使用的，按本办法的规定重新办理相关手续。
第三章 集体建设用地使用权转让、转租
第十七条 集体建设用地使用权转让，是指集体建设用地使用权人将通过出让、出租取得的集体建设用地使用权再转移的行为。
集体建设用地使用权转租，是指集体建设用地使用权人将通过出让、出租取得的集体建设用地使用权出租的行为。
第十八条 集体建设用地使用权转让的，原受让人（承租人）的权利、义务随之转移；集体建设用地使用权转租的，转租人应当继续履行原集体土地使用权出让、出租合同。
集体建设用地使用权转让年限为原土地使用年限减去已使用年限后的剩余年限；转租的最高年限不得超过原土地使用年限减去已使用年限后的剩余年限。
第十九条 集体建设用地使用权转让、转租的，当事人双方应当持集体土地使用权属证明和相关合同，向市、市（县）国土资源部门申请办理土地变更登记。
第二十条 集体建设用地转让必须符合以下条件：
（一）已按照出让合同约定支付完全部地价款，并取得土地使用权证书；
（二）按照出让合同进行开发建设，属于房屋建设工程的完成总投资额的25%或土地开发总面积超过三分之一以上；
（三）出让合同约定的其他条件。
转让行为发生时，房屋已经建成的，还应持有房屋所有权证书。
第二十一条 有下列情形之一的，集体建设用地不得转让：
（一）被依法查封或其他形式限制房地产权利的；
（二）共有集体建设用地使用权，未经其他共有人书面同意的；
（三）权属有争议的；
（四）未按城镇规划要求进行开发建设的；
（五）法律、法规禁止转让的其他情形。
第四章 集体建设用地使用权抵押
第二十二条 集体建设用地使用权抵押，是指集体建设用地使用权人不转移对集体建设用地的占有，将该集体建设用地使用权作为债权担保的行为。
第二十三条 集体建设用地使用权抵押应当签订书面合同，并到市、市（县）国土资源部门办理抵押登记。
集体建设用地使用权人为农村集体经济组织的,在办理抵押登记申请时，应当提供本集体经济组织全体会议三分之二以上成员或三分之二以上成员代表同意抵押的书面材料。
第二十四条 集体建设用地使用权抵押的，债务人不履行债务时，抵押权人有权依法处分抵押的集体建设用地使用权。
因处分抵押财产而取得集体建设用地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的，应当办理过户登记。
第二十五条 抵押权因债务清偿或者其他原因而消灭的，应当办理注销抵押登记。
第二十六条 抵押期间，抵押人转让已办理抵押登记的集体建设用地使用权的，应当提前通知抵押权人并告知受让人该集体建设用地使用权已抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。
第二十七条 抵押人将已出租的集体建设用地使用权抵押的，抵押权实现后，出租合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。抵押人将已抵押的集体土地使用权出租的，抵押权实现后，出租合同对受让人不具有约束力。
第五章 地价、收益及税费管理
第二十八条 集体建设用地使用权流转价格不得低于政府制订的最低标准。
第二十九条 集体土地所有者出让、出租集体建设用地使用权所取得的土地收益，应当主要归集体土地所有者，市、市（县）、区人民政府可以收取不超过10%的土地收益。
归集体土地所有者的土地收益应纳入集体资产统一管理，其中60%以上应当专款用于本集体经济组织成员的社会保障，不得挪作他用。
第三十条 集体建设用地使用权转让、出租收益除按规定缴纳的税费外，其余归原土地使用者所有。
第三十一条 集体建设用地使用权流转，当事人应按规定缴纳有关税费。
第六章 法律责任
第三十二条 集体建设用地闲置的，市、市（县）、区国土资源部门应当责令改正；农民集体土地所有者对闲置的土地负有直接责任。
第三十三条 违反本办法第十五条的规定，集体建设用地使用权不实行招标拍卖挂牌等方式公开交易的，流转行为无效，同时各级国土资源部门应责令改正，对拒不改正的，按有关法律、法规的规定处理。
第三十四条 不按照批准的用途使用集体建设用地的，由市、市（县）、区国土资源部门责令交还土地，并按规定处罚。
第三十五条 对于擅自侵占、挪用集体建设用地使用权流转收益的行为，由县级以上人民政府有关主管部门责令改正，对有关责任人依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十六条 国家机关工作人员在集体建设用地使用权流转过程中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由所在单位或上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第七章 附 则
第三十七条 集体建设用地使用权流转的合同应当使用统一的格式文本。
第三十八条 本办法自2007年2月1日起施行。
手续欠缺与票据利益偿还请求权
大连海事大学硕士研究生 牟莉莉 付丽艳
[内容摘要] 大陆法系票据法大都规定，持票人若手续欠缺即丧失对全体前手的追索权，此时持票人可以行使对出票人或承兑人的利益偿还请求权以资救济。而我国票据法则规定在持票人手续欠缺时，持票人并不丧失对出票人的追索权，故没有赋予其利益偿还请求权。笔者主张我国票据法应采上述的规定。
[关键词] 利益偿还请求权 追索权 手续欠缺 利益平衡
一、票据利益偿还请求权概述
由于票据债务人的责任较一般债务人的责任重，票据法对票据权利规定了短期的消灭时效以及严格的保全手续1，督促权利人及时行使票据权利，使承担票据责任的债务人早日解脱，从而达到持票人与票据债务人之间利益的第一次平衡。但由于票据时效短，票据权利保全程序和手续严格，持票人稍不注意，一过时效或未能在规定时间内提示票据、取得权利拒绝证书，则会丧失票据权利，而获得对价或资金的票据的出票人或承兑人则会因此而获得额外利益。例如，甲已得对价而出具了10万元的支票给乙，乙又转让给了丙，丙因错过时效期间而丧失了票据权利。这时丙受到损失，而甲在银行的存款并未减少。票据法为谋求票据权利义务人之间的利益的第二次平衡，2规定了利益偿还请求权制度给持票人以最后的救济。
对此，德国、日本、我国台湾地区的票据法都有规定。如日本《汇票本票法》规定：“汇票、本票的权利因手续欠缺或时效而消灭时，持票人仍可请求发票人、承兑人或背书人在其所受利益限度内予以偿还。”我国台湾《票据法》规定：“票据上之债权，虽依本法时效或手续之欠缺而消灭，持票人对于发票人和承兑人于其所受利益之限度，得请求偿还。”
可见，利益偿还请求权制度是在法定条件或情形下，赋予丧失票据权利的持票人以利益偿还请求权，使持票人因一定原因而丧失的利益得以向获得利益的人请求偿还而得到救济的一种制度。所以，所谓利益偿还请求权就又被称为利得返还请求权，或受益偿还请求权，或利益返还请求权，是指票据上权利因消灭时效完成或怠于权利保全而消灭时，持票人得向因此而实际获得利益的出票人或承兑人在其所受利益的限度内请求偿还该利益的权利。3
我国票据法第18条规定：“持票人因超过权利时效，或者因票据记载事项欠缺而丧失票据权利时，仍享有民事权利，可以请求出票人或者承兑人返还与其未支付的票据金额相当的利益。”可见我国票据法的规定与上述票据法的规定以及学者的定义有很大的差异。比如，把票据权利丧失的原因之一表述为，“票据记载事项欠缺”而不是“手续欠缺”，可请求出票人或承兑人返还的是“其与未支付的票据金额相当的利益”，而不是限制在“其受益范围内”。4在司法实践中，对与票据法18条的规定也多有歧义，在此笔者拟对手续欠缺与利益偿还请求权的问题阐述之。
二、手续欠缺与利益偿还请求权
我国票据法把票据权利的丧失原因表述为：“持票人因超过权利时效，或者因票据记载事项欠缺而丧失票据权利”。对于持票人超过权利时效的情况，各国都有规定，几无争论。需要说明的是因票据记载事项欠缺而丧失票据权利。根据通说，票据记载事项可分为绝对必要记载事项与相对必要记载的事项。对于绝对必要记载事项不为记载时，票据无效，此时持票人根本不存在票据权利，也就谈不上丧失票据权利，因此不能行使利益偿还请求权。而相对应当记载的事项，不为记载时不影响票据的效力，持票人享有票据权利，不必行使利益偿还请求权。因此，因票据记载事项欠缺而丧失票据权利这种规定本身就存在着逻辑上的错误。已有不少学者对此提出批评，在此不多赘述。5
值得注意的是，尽管我国票据法只规定了上述两种丧失票据权利的情况可以行使利益偿还请求权，但是学者在定义利益偿还请求权的时候，都表述为：“票据上权利因消灭时效完成或怠于权利保全（手续欠缺）而消灭”。手续欠缺是指持票人未能在期限内提示或作成拒绝证书，以致不能对前手行使追索权的情况。6有学者指出，为确保票据的流通性和安全性，票据法对票据权利规定了严格的保全手续，出票人因法定手续欠缺，未依法提示或未依法取得拒绝证书则失去对前手的追索权。为平衡持票人与债务人之间的利益，各国票据法都将手续欠缺而丧失票据权利纳入利益偿还请求权的条件之一。而我国票据法则排除在外，这就使因手续欠缺而丧失票据权利的持票人与超过票据权利时效而丧失票据权利的持票人处于不平等状态，同时也使利益偿还请求权这一制度不能实现使持票人与债务人的第二次利益平衡的初衷。7
事实是否如此呢？让我们看一下我国票据法的规定。从我国票据法第40条、53条、65条、79条、80条、92条等的规定来看，我国票据法规定了严格的票据保全手续。
如对于汇票来说，票据法第40条规定见票后定期付款的汇票，持票人应当自出票日起１个月内向付款人提示承兑。汇票未按照规定期限提示承兑的，持票人丧失对其前手的追索权。第53条规定，持票人应当按照下列期限提示付款：（一）见票即付的汇票，自出票日起１个月内向付款人提示付款；（二）定日付款、出票后定期付款或者见票后定期付款的汇票，自到期日起10日内向承兑人提示付款。持票人未按照前款规定期限提示付款的，在作出说明后，承兑人或者付款人仍应当继续对持票人承担付款责任。第62条 规定，持票人行使追索权时，应当提供被拒绝承兑或者被拒绝付款的有关证明。第65条规定，持票人不能出示拒绝证明、退票理由书或者未按照规定期限提供其他合法证明的，丧失对其前手的追索权。但是，承兑人或者付款人仍应当对持票人承担责任。
对于本票、支票来说，第80条规定，本票的持票人未按照规定期限提示见票的，丧失对出票人以外的前手的追索权。第92条，支票的持票人应当自出票日起10日内提示付款；异地使用的支票，其提示付款的期限由中国人民银行另行规定。超过提示付款期限的，付款人可以不予付款；付款人不予付款的，出票人仍应当对持票人承担票据责任。
从上面的规定可以看出，票据法规定了严格的保全手续，并且规定持票人手续欠缺即丧失其前手的追索权。但是需要注意的是，这里的前手并不包括出票人。因为根据我国票据法第17条的规定，持票人对汇票、本票出票人的权利2年不行使才消灭，支票持票人对出票人的权利是6个月，所以，有学者指出，持票人即使存在手续欠缺，对出票人的追索权并不消灭。8此外，我国的《票据支付结算办法》第36条也规定，“银行汇票、银行本票的持票人超过规定期限提示付款的，丧失对出票人以外的前手的追索权，持票人在作出说明后，仍可以向出票人请求付款。支票的持票人超过规定的期限提示付款的，丧失对出票人以外的前手的追索权。”从上面的论述可以看出，我国票据法没有规定持票人在手续欠缺时可以享有利益偿还请求权，是以我国票据法上述的规定为前提的。也就是说，我国票据法是通过使手续欠缺的持票人保有对出票人的追索权来保障其利益的。
但是笔者认为，持票人以追索权作为请求权的基础要求出票人承担责任是不合适的。因为根据票据法第70条的规定，持票人行使追索权，可以请求被追索人支付下列金额和费用：（一）被拒绝付款的汇票金额；（二）汇票金额字到期日或者提示付款日起至清偿日止，按照中国人民银行规定的利率计算的利息；（三）取得有关拒绝证明和发出通知书的费用。可见允许持票人对出票人行使追索权，会使持票人因为自己的过错怠于权利保全而造成了一些不必要的费用转嫁于出票人。而且票据法规定严格的保全手续旨在敦促持票人及时行使权利，早日解除票据债务人的严苛的责任。这样一来，实际上使票据法这一规定失去了意义。
因此笔者认为，我国票据法应规定持票人保全手续欠缺时，应丧失对其全体前手的追索权，同时赋予持票人对出票人的利益偿还请求权。而且日本、我国台湾及日内瓦统一汇票本票法都规定，持票人不于法定期限内履行保全手续就丧失对其全体前手的追索权，9而不保有对出票人的追索权。手续欠缺是利益偿还请求权的行使的原因已是无疑义。我国学者大多认识到我国票据法应参考其他国家的规定，把持票人因手续欠缺丧失票据权利作为行使利益偿还请求权的原因之一，而没有注意到我国票据法，实际上并没有因持票人的手续欠缺而取消持票人对出票人的追索权。从而使持票人根本没有必要行使利益偿还请求权。当然我国的这种规定是不合适的，上已论及。
1 德国、法国的普通时效为30年，日本的一般时效为20年，而票据的消灭时效，德、法、日均规定对承兑人的请求权为3年，对背书人和出票人为1年，背书人对其前手为6个月。我国《民法通则》规定的诉讼时效为2年，而我国票据法17条规定，汇票、本票的持票人对承兑人及出票人的权利时效为2年，支票持票人对出票人的权利时效为6个月，持票人的追索权以及再追索权的时效为6个月和3个月。因此，我国票据法对汇票、本票的持票人的权利时效实际上与一般时效是一致的。
2 刘定华《论票据利益偿还请求权》载人大复印资料《民商法学》2001年6月，60页。
3 王小能《中国票据法律制度研究》北大出版社1999年11月版,第83页；赵威《票据权利研究》法律出版社1997年10月版，241页；梁宇贤《票据法理论与实用》（上）五南图书出版公司印行，民国69年版，第379页
4董蕙江 《票据利益返还请求权制度研究》载《中国法学》2001年2月，第112页。
5 王小能《中国票据法律制度研究》北大出版社1999年11月版,第89—90页
6 梁宇贤《票据法理论与实用》（上）五南图书出版公司印行，1980年版，第214页；郑玉波《票据法》三民书局1973年版，第382页；刘定华《论票据利益偿还请求权》载人大复印资料《民商法学》2001年6月，第69页
7 刘定华《论票据利益偿还请求权》载人大复印资料《民商法学》2001年6月，第69页
8 王小能《中国票据法律制度研究》北大出版社1999年11月版，第81页；赵威《票据权利研究》法律出版社1997年10月版，第107页
9 刘家琛《票据法原理与适用》人民法院出版社1996年6月版，第379页。赵威《票据权利研究》法律出版社1997年10月版，第253页