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江西省电信条例

时间:2024-07-05 03:32:05 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9670
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江西省电信条例

江西省人大常委会


江西省电信条例

(2003年3月31日江西省第十届人民代表大会常务委员会第二次会议通过)


第一章 总则


第一条 为了规范电信市场秩序,维护电信用户和电信业务经营者的合法权益,保障电信网络和信息的安全,促进电信业的健康发展,根据《中华人民共和国电信条例》和其他有关法律、行政法规定的规定,结合本省实际,制定本条例。


第二条 在本省行政区域内从事电信活动,或者与电信有关的安全、保护、规划、建设等活动,应当遵守本条例。


第三条 省通信管理局是本省电信管理机构(以下简称省电信管理机构),对全省电信业实施监督管理。


工商、价格、建设、公安等行政主管部门应当在各自职责范围内,协助省电信管理机构实施对全省电信业的监督管理工作。


第四条 省电信管理机构依法履行下列职责:


(一)贯彻执行电信行业管理的法律、法规,统筹规划公用电信网、专用电信网,对电信业实行行业管理;


(二)负责依法核发电信业务经营许可证,负责电信设备进网管理,会同价格行政主管部门监督管理电信服务价格;


(三)依法受理电信用户和电信业务经营者的投诉,维护电信用户和经营者的合法权益;


(四)对电信业务、技术人员的资格,电信网络建设以及电信市场实施监督管理;


(五)保障公用电信网的互联互通和公平接入,协调公用电信网与专用电信网之间、电信企业之间的业务关系;


(六)负责电信网码号及其他公共电信资源的分配与管理。组织协调通信与信息安全、专用通信和应急通信工作;


(七)承办国务院信息产业主管部门和省人民政府交办的其他与电信有关的工作。


第二章 市场管理


第五条 在本省经营基础电信业务和跨地区增值电信业务,应当持有国务院信息产业主管部门颁发的《基础电信业务经营许可证》和《跨地区增值电信业务经营许可证》,并向省电信管理机构办理备案手续。


在本省经营增值电信业务的,应当符合《中华人民共和国电信条例》规定的条件,并向省电信管理机构申请《增值电信业务经营许可证》。


省电信管理机构应当自收到申请之日起30日内作出决定。符合条件的颁发许可证;不符合条件的不予颁发许可证,并书面说明理由。


依法取得电信业务经营许可证的电信业务经营者,应当向企业登记机关办理登记手续;发证机关注销或者吊销许可证后,应当及时通知企业登记机关。


第六条 发证机关对经营许可证实行年检制度。


发证机关进行经营许可证年检时,应当对电信业务经营者报送的材料进行全面审核,并对其经营主体、经营行为、电信设施建设、电信资费和服务质量等进行检查。


第七条 《增值电信业务经营许可证》有效期满需要继续经营的,应当提前60日向原发证机关提出续办经营许可证的申请;终止经营的,应当提前60日向原发证机关报告,并按国家有关规定做好善后工作。


第八条 相关基础电信业务的经营者,应当按照省电信管理机构的规定,及时为取得电信业务经营许可证的其他经营者提供经营电信业务所需的电路、设施等。


基础电信业务经营者不得为无电信业务经营许可证的经营者提供用于经营电信业务的电路、设施等。


第九条 电信业务经营者应当按照技术可行、经济合理、公平公正、相互配合的原则,在不影响通信网络安全的条件下与要求互联的电信企业实现网间互联。


互联协议签订后,由提出网间互联要求的电信业务经营者抄报省电信管理机构。网间互联双方应当按照国家规定的期限完成互联和结算。在国家规定的期限内不能互联和结算的,省电信管理机构可以根据实际情况提出具体的互联和结算时限。


第十条 网间通信质量应当符合国家有关标准,并不低于电信业务经营者网络内部同类业务的通信质量。发生网间通信中断或者网间通信严重不畅时,相关电信业务经营者除不可抗力外,应当及时采取措施恢复通信,并同时向省电信管理机构报告。


电信企业及其从业人员不得对网间通信设置障碍。


第十一条 互联双方因互联事项发生争议的,任何一方可以向省电信管理机构书面申请要求处理。省电信管理机构应当在接到申请之日起30日内,组织由电信技术等方面专家组成的专家组和有关测试机构对互联互通中发生的争议和通信质量进行论证和测试,并根据专家组和测试机构得出的结果对争议双方进行协调;协调不成的,应当在协调结束之日起30日内作出决定。


第十二条 申请从事固定电话机和移动电话机等电信终端设备维修业务的,应当取得省固定移动电话机维修资质管理中心颁发的维修资质证书。取得资质证书应当具备下列条件:


(一)有与维修相适应的营业场地、资金、仪器仪表等设备;


(二)有为用户提供识别真假进网标志的技术手段;


(三)有获得职业资格证书的维修人员和其他经营管理人员;


(四)法律、行政法规规定的其他条件。


第十三条 进入公用电信网使用的电信终端设备,必须符合国家规定的标准,并获得进网许可证,粘贴进网标志。


任何单位和个人不得向消费者销售或者赠送未获得进网许可证或者改变了进网使用功能的电信终端设备。


第十四条 电信业务经营者应当在其经营许可证规定的范围内从事电信设施建设和经营。


取得网络元素出租、出售业务许可的基础电信业务经营者,可以在本省规划范围内按项目审批程序自建,或者与其他基础电信业务经营者联合建设电信基础设施,进行网络元素的出租、出售。


第十五条 电信行业业务、技术工种从业人员通过职业技能鉴定合格,依法取得职业资格证书后,方可上岗作业。


第十六条 从事通信工程建设、勘察、设计、施工以及监理的单位,应当经省电信管理机构审查同意,并依照国家规定取得建设行政主管部门颁发的资质证书,方可在其资质许可的范围内从事相应的通信工程建设活动。未取得资质证书的,不得承接通信工程建设业务。


施工单位不得违法将通信工程转包或者分包。


第十七条 任何单位和个人不得伪造、涂改、冒用、出租、转让、转借经营许可证、进网许可证、通信工程资质证书、职业资格证书。


第十八条 电信业务经营者和专用电信网单位应当依照《中华人民共和国统计法》的规定,向省电信管理机构报送统计资料,不得虚报,瞒报、拒报、迟报,不得伪造和篡改统计资料。


第三章 服务与监督


第十九条 电信业务经营者应当按照国家规定的电信服务标准,将服务的种类、范围、质量标准、业务流程、资费标准和办理时限在营业场所醒目的位置予以公布,并抄报省电信管理机构。


电信业务经营者提供的电信服务价格必须明码标价。


第二十条 电信业务经营者应当为电信用户交费和查询提供方便。电信用户要求提供国内长途通信、国际通信、移动通信和信息服务等收费清单的,电信业务经营者应当免费提供。


第二十一条 电信用户要求查询电信费用时,在计费原始数据保存期限内,电信业务经营者应当免费提供查询,并做好解释工作。


计费原始数据保存期限为5个月。


第二十二条 电信业务经营者因网络维修、改造和建设等原因,影响或者可能造成中断正常电信服务的,应当提前3日在当地报纸或者电视台刊播,或者采取其他方式直接告知用户。


电信业务经营者应当相应减免在中断电信服务期间电信用户的相关费用,没有及时告知中断电信服务而造成电信用户损失的,应当依法赔偿。


第二十三条 电信业务经营者在电信服务中应当守法经营、公平竞争,不得实施下列行为:


(一)未经电信用户同意向用户提供超出其要求范围的电信服务,以及对电信用户取消电信服务的要求不予受理,或者受理后仍不取消;


(二)违背电信用户意愿搭售电信产品,附加其他不合理的条件,或者强制、误导电信用户使用高资费服务;


(三)散布虚假价格信息误导电信用户,或者违反国家电信服务价格管理规定多收电信用户费用;


(四)窃听、窃用电信用户电话,或者擅自向他人提供电信用户通过电信网络传输的信息内容,泄露电信用户的通信秘密,或者妨碍电信用户的通信自由。


禁止电信业务经营者为非法的互联网信息服务提供者和互联网上网场所提供接入服务。


第二十四条 电信服务应当接受公众的监督。


电信业务经营者应当对外公布投诉电话,设立电信服务投诉机构或者指定专人受理用户投诉,并在收到用户投诉之日起15日内作出处理决定并告知投诉者。


电信用户认为电信业务经营者侵害其合法权益的,也可以直接向省电信管理机构、消费者协会投诉,或者依法向人民法院起诉。


省电信管理机构应当在收到投诉之日起7日内作出是否受理的决定。对决定受理的,应当在受理投诉案件之日起15日内将处理结果告知投诉人;对不予受理的,应当说明理由。


第二十五条 省电信管理机构应当对电信业务经营者的服务质量和经营活动进行监督检查,并每年向社会公布监督检查结果。


电信业务经营者应当配合省电信管理机构的监督检查工作,如实提供有关情况和资料,不得干扰检查或者调查活动。


第二十六条 省电信管理机构工作人员在对电信业务经营者、电信用户以及其他有关单位和人员遵守电信法律、法规的情况实施监督检查,或者对投诉案件进行调查时,享有下列权力:


(一)询问受检查单位的有关人员并要求其他提供相关材料;


(二)有权进入被检查的工作场所,查询、复印有关单据、文件、记录和其他资料,封存与案件有关的原始记录。


省电信管理机构工作人员实施监督检查时,应当出示有效证件,并由两名以上工作人员共同进行,对涉及国家秘密、商业秘密、技术秘密、当事人隐私等事项负有保密义务。


第四章 规划与建设


第二十七条 县级以上人民政府应当将电信建设和发展纳入本行政区域国民经济和社会发展计划以及城乡建设规划。省电信管理机构负责编制省电信行业发展规划,并监督检查规划的执行情况。


第二十八条 省电信管理机构根据省电信行业发展规划,对有关单位电信发展规划、传输网专题规划的编制进行指导与监督。


第二十九条 电信建设项目应当按照国家规定的项目审批权限进行审批。项目建设单位不得将整体项目化整为零,规避主管部门审查。审批项目应当以业主单位的电信业务经营许可证范围为依据。


省电信管理机构在审批项目时,应当采取组织专家咨询、专家评审等方式,在收到建设单位申请之日起20日内批复或者出具行业初审意见。


第三十条 电信管道(线)的建设根据需要可以联合建设,但应当符合城市规划,并避免重复建设和垄断经营。


设计或者建设道路、桥梁、隧道、地下铁道等工程,应当事先通知省电信管理机构和电信业务经营者,协商预留电信管线等事宜。


城市、村镇建设应当配套设置电信设施。建筑物内的电信管线和配线设施以及建设项目范围内的电信管道,应当纳入建设项目的设计文件,并随建设项目同时施工与验收,所需经费纳入建设项目概算。


第三十一条 省电信管理机构应当对通信市场、通信工程质量、招标投标等通信建设活动,以及通信工程建设强制性标准的执行情况实施监督管理。


省电信管理机构可委托经国务院信息产业主管部门考核合格的通信工程质量监督机构,具体实施建设项目的质量监督。


第三十二条 通信工程建设单位应当在工程开工的7日前向通信工程质量监督机构办理质量监督申报手续。


通信工程质量监督机构应当根据质量监督工作方案监督检查通信工程建设各方的质量行为。


建设单位应当在工程竣工验收合格后15日内,到国务院信息产业主管部门,或者省电信管理机构或者受其委托的通信工程质量监督机构办理竣工验收备案手续。


未办理质量监督申报手续,或者未办理竣工验收备案手续的通信工程,不得投入使用。


第三十三条 成套电信设备的采购,通信工程的设计、施工、监理单位的选择,应当按照公开、公正、公平的原则,通过招标方式进行。


电信建设单位应当在确定中标人之日起7日内,将招标情况报省电信管理机构备案。


第五章 安全与保护


第三十四条 省电信管理机构应当加强对电信安全工作的指导与监督。


电信业务经营者应当按照国家有关电信安全的规定,建立健全内部安全保密制度,实行安全保障责任制。


第三十五条 禁止利用电信网络制作、复制、发布和传播含有国家明令禁止的内容的信息;禁止实施危害电信网络安全和信息安全的行为。


任何单位和个人不得擅自改动、迁移他人的电信线路和设施;不得擅自在他人电信设施上搭挂管线。


第三十六条 单位或者个人实施下列行为可能影响电信设施安全的,应当事先征得电信设施产权单位的同意,并采取有效防护措施和承担所需的成本费用:


(一)因建设施工需要改动、拆迁电信设施或者改变通信方式的;


(二)新建或者改建道路、铁路、桥涵、隧道、房屋、农田水利工程以及铺设管道、疏浚航道的;


(三)架设输电线路、电车线路、专用电信线路、广播电视传输线路以及设置电气设备的;


(四)其他可能影响电信设施安全的行为。


第三十七条 在国家一、二级微波干线通道净空控制范围内和移动、寻呼天线的周围,新建可能影响通信的建筑物、构筑物的,应当向规划主管部门申报,规划主管部门审批时应当征得电信管理机构、无线电管理机构及有关电信业务经营者同意。


第三十八条 在架空线路下和设有地下电(光)缆的线路上,新植的树木损害电信线路或者其他电信设施,或者妨碍线路畅通的,应当恢复原状或者予以修复,并赔偿由此造成的经济损失;对原有的树木危及电信线路安全的,经有关部门批准后按照兼顾管线安全使用和树木正常生长的原则进行修剪、截干或者移栽等措施,并按有关规定给予补偿。


第三十九条 水、电、气管线需要与电信管线交越、平行建设时,应当保持规定的间隔距离。不符合规定的,后建单位应当与先建单位协商一致,并采取适当措施,确保先建电信管线和水、电、气管线安全,并承担相关建设费用;涉及需要变更规划的,应当经规划主管部门批准。


第四十条 任何单位和个人有权对通信工程的质量事故、缺陷向省电信管理机构投诉。


通信工程发生质量事故影响通信的,建设单位应当在24小时内,将事故的情况向省电信管理机构和通信工程质量监督机构报告。


电信业务经营者在经营过程中发生重大事故影响通信的,应当在重大事故发生后的4小时内向省电信管理机构作出口头报告,24小时内作出简要书面报告,事故处理结束后的5日内作出专题书面报告。


通信工程发生事故可能对电信用户产生影响的,应当及时告知电信用户。


第四十一条 经公安机关批准,有应急通信、抢修专用标志的通信车辆和工作人员执行任务时,不受禁行路线、禁行标志和禁止停车地段的限制;进出港口和通过渡口、桥梁、隧道、检查站,应当优先放行。


第六章 法律责任


第四十二条 违反本条例第八条规定的,由省电信管理机构责令改正,予以警告,并处5000元以上3万元以下罚款。


第四十三条 违反本条例第十条第二款规定的,由省电信管理机构责令改正,处10万元以上20万元以下罚款;情节严重的,责令停业整顿。构成犯罪的,依法追究刑事责任。


第四十四条 违反本条例第十二条规定,未取得维修资质证书的,由省电信管理机构责令停止维修,没收违法所得和非法物品,处违法所得3倍以上5倍以下罚款;没有违法所得的,处2000元以上1万元以下罚款。


第四十五条 违反本条例第十三条第二款规定的,由省电信管理机构责令改正,处1万元以上10万元以下罚款。


第四十六条 违反本条例第十七条规定的,由省电信管理机构没收违法所得,处违法所得3倍以上5倍以下罚款;没有违法所得或者违法所得不足1万元的,处1万元以上10万元以下罚款。


第四十七条 电信业务经营者违反本条例第二十条规定,损害用户合法权益的,由省电信管理机构责令其改正,并向电信用户赔礼道歉、对拒不改正并赔礼道歉的,处以警告,并处5000元以上5万元以下罚款。


第四十八条 电信业务经营者违反本条例第二十三条第一款规定的,由省电信管理机构责令改正,没收违法所得,处1万元以上3万元以下罚款,并责令其向电信用户赔礼道歉;赔偿损失;拒不改正的,处3万元以上10万元以下罚款;情节严重的,责令停业整顿。法律另有规定的,从其规定。


第四十九条 违反本条例第二十三条第二款规定的,由省电信管理机构责令改正,没收违法所得,处5000元以上1万元以下罚款。


第五十条 利用虚假的居民身份证或者冒用他人的居民身份证办理电信服务手续,接受电信服务,拒不交纳电信费用的,电信业务经营者可以终止提供服务,并依法追缴欠费;由省电信管理机构责令其改正,并处发生的电信费用3倍以上5倍以下罚款;违反《中华人民共和国治安管理处罚条例》的,由公安机关依法处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。


第五十一条 违反本条例规定,电信业务经营者妨碍电信管理机构进行监督检查或者提供虚假资料的,由省电信管理机构责令改正,并予以警告;逾期不改的,处1000元以上1万元以下罚款。


第五十二条 违反本条例第二十九条第一款、第三十条规定,擅自进行电信建设的,由省电信管理机构会同计划、建设行政主管部门责令其停止建设,已建成的项目不得投入运营;造成重复建设、浪费国家资源、扰乱电信市场秩序、危害电信安全后果的,对建设单位和审批单位的主管人员和直接责任人员依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。


第五十三条 违反本条例规定,承包单位将承包的通信工程违法转包或者分包的,由建设行政主管部门会同省电信管理机构责令改正,没收违法所得,对勘察、设计单位处合同约定的勘察费、设计费25%以上50%以下罚款;对施工单位处工程合同价款0.5%以上1%以下罚款,并可责令停业整顿,降低资质等级;情节严重的,吊销资质证书。


通信工程的勘察单位未按工程建设强制性标准进行勘察的,由建设行政主管部门会同省电信管理机构责令改正,处10万元以上30万元以下罚款。


通信工程的建设单位未办理质量监督申报手续或者竣工验收备案手续的,由建设行政主管部门会同省电信管理机构责令改正,处20万元以上50万元以下罚款。


第五十四条 违反本条例第三十五条第二款规定,擅自改动或者迁移他人电信线路或者设施的,由省电信管理机构责令其恢复原状,并赔偿由此造成的经济损失;情节严重的,处1万元以上3万元以下罚款。在电信设施上擅自搭挂管线的,由省电信管理机构责令限期拆除;逾期不拆除的,处5000元以上1万元以下罚款。


第五十五条 发生重大通信工程质量事故隐瞒不报、谎报或者拖延报告的,依法对直接负责的主管人员和其他直接责任人员给予行政处分。


第五十六条 省电信管理机构工作人员有下列行为之一的,由其所在机关或者有关部门依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:


(一)违法行使职权,导致国家利益和公民、法人或者其他组织合法权益受到损害的;


(二)泄露电信业务经营者商业秘密的;


(三)其他滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的违法行为。


省电信管理机构及其工作人员违法行使职权,给公民、法人或者其他组织造成损害的,应当依法承担赔偿责任。


第七章 附则


第五十七条 本条例自2003年6月1日起施行。







州人民政府办公室关于印发《恩施州人民政府驻外机构干部轮换管理办法》的通知

湖北省恩施土家族苗族自治州人民政府


恩施州政办发〔2006〕13号



州人民政府办公室关于印发《恩施州人民政府驻外机构干部轮换管理办法》的通知



各县、市人民政府,州政府各部门:

《恩施州人民政府驻外机构干部轮换管理办法》已经州人民政府同意,现印发给你们,请遵照执行。

二〇〇六年五月二十六日



恩施州人民政府

驻外机构干部轮换管理办法



第一条 为了进一步完善州政府驻外机构干部轮换制度,规范干部轮换管理工作,参照《湖北省人民政府驻外省市办事处干部轮换管理办法》,结合驻外机构实际,并报经州委同意,制定本办法。

第二条 驻外机构是州政府的派出机构,是恩施州对外的窗口。本办法所称干部轮换制,是指驻外机构工作人员按照干部管理权限审批,在州内单位与驻外机构之间、驻外机构与驻外机构之间实行干部交流互派、定期轮换的一种干部任用方式。本办法适用于州政府各驻外机构正式工作人员的选派任用。

第三条 驻外机构干部轮换的期限一般为5年。轮换期满后,州管干部由州委组织部统一安排;其他人员回原单位工作。

第四条 驻外机构干部轮换的审批程序。副县级以上干部的选派报州委审批;科级以下干部的选派由州政府办公室机关党委审批,其中正科级干部报州委组织部备案。

第五条 驻外机构新进人员主要是指实施干部轮换制度后调入的工作人员。新进人员的选派范围,根据工作需要可在州直机关选派,也可以在县、市直机关选派。

第六条 驻外机构选派轮换干部的基本条件是,具备大学专科以上学历,年龄在45周岁以下,政治素质高,思想品德好,身体健康,具有适合在驻外机构工作的政策水平和独立工作能力。对已在驻外机构工作的不适合驻外工作的人员,要及时调离。

第七条 驻外机构轮换干部实行双重管理,日常工作以驻外机构管理为主,参加驻外机构年度考核等。轮换期满后,驻外机构根据个人的表现情况为轮换干部写出书面鉴定材料,为原单位使用干部提供依据。

第八条 驻外机构原有人员主要指实施干部轮换制度前调入驻外机构工作的、行政关系在驻外机构的非轮换制工作人员。原有人员轮换交流可采取以下途径:一是回州内安排工作。根据本人申请,或由组织人事部门征求本人意见后,调回州内相关单位;二是在驻外机构之间进行横向交流。交流人员由州委组织部和州政府办公室机关党委根据工作需要统筹安排,办理调动手续。上述交流轮换人员应无条件服从组织安排。

第九条 驻外机构应积极引入竞争激励机制,大力推行竞争上岗,科学合理使用现有干部资源。轮换制干部也可参加驻外机构岗位竞争,竞争上岗后享受所在岗位待遇,岗变薪变。轮换期满后,驻外机构按竞争上岗职务向原单位推荐使用。

第十条 驻外机构轮换干部的待遇。新进人员只转党组织关系,一律不转其他关系,其工资、福利等一切待遇均由原单位保障,驻外机构发放驻外津补贴。驻外津补贴标准由州人事局、州财政局制定,并根据情况调整。

第十一条 驻外机构原有人员达到退休年龄后,按照干部管理权限办理退休手续。原有人员退休后原则上回常住户口所在地休息。

第十二条 本办法由州政府办公室负责解释。

第十三条 本办法自2006年6月1日起执行。


[案情]

某市房地产公司拥有该市经济开发区北路商品房住宅小区项目,未取得商品房预售许可证。房地产公司于2011年2月向社会发出认购商品房广告。同年3月2日,李某(乙方)与房地产公司(甲方)签订了认购协议书,约定:“乙方认购甲方开发区北路住宅小区8号楼2单元16层02号楼房一套,建筑面积170平方米,单价每平方米11888元,总价202.096万元;乙方选择以认购金方式支付甲方606288元,并在协议签订当日一次付清;甲方具备签订《商品房买卖合同》条件时向乙方通知,乙方在收到通知15日内,到甲方接待中心签订《商品房买卖合同》,如乙方逾期未签订《商品房买卖合同》,本协议自然解除,甲方有权另行出售房屋,乙方交纳的认购金不予退还。”协议签订当日,李某向房地产公司交纳了626288元的认购金。

2011年10月,李某要求与房地产公司解除认购协议书,退还认购金及利息,被房地产公司拒绝。李某遂向法院提起诉讼,要求判定双方签订的认购协议书无效并返还认购金及利息。

[分歧]

案件审理中,对认购协议书的性质与效力有不同认识:第一种意见认为,认购协议书是双方当事人经过充分、自愿、协商的结果,房地产公司在销售手续不全的情况下,以认购房屋形式签订协议书并不违背法律,李某毁约行为不应予以支持。第二种意见认为,认购协议书名为商品房认购,实为商品房买卖,违反了法律、法规的强制性规定,应属无效合同。

[评析]

笔者同意第二种意见。

一、认购协议书实为商品房买卖合同

1.认购协议书包含了商品房买卖的主要内容。认购协议书从形式上看是一个预约,其约定的是将来签订的商品房买卖合同才是本约。预约当事人所负的是诚信协商义务,本约当事人所负的是给付义务。预约合同分为未包含主要条款的预约和包含主要条款的预约,其中包含主要条款的预约可转化为本约或者应当视为本约。就买卖合同而言,是否具备主要条款就是看是否具备了标的物及其价格条款。具备了主要条款的预约,应视为买卖合同而不是预约。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)第五条规定:“商品房认购、订购、预购等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为买卖合同。”该规定对商品房买卖合同主要内容的界定,应当理解为具备了该条所规定的商品房买卖合同的标的物及价格条款即为主要内容,而不能机械地理解为必须具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的十三项全部条款(当事人名称或者姓名、住所,商品房基本状况,商品房销售方式,商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间,交付使用的条件及时间,装饰设备标准承诺,供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施的交付承诺和有关权益责任,公共配套建筑的产权归属,面积差异的处理方式,办理产权登记的有关事宜,解决争议的办法,违约责任,双方约定的其他事项)或者必须达到十三项一半以上的多数条款才能达到买卖合同主要内容的标准。本案的认购协议书对双方当事人的名称、姓名、住所、房屋的基本状况、房价的确定方式及总价款等实质性条款均作了明确的约定,因此,该认购协议书具备了商品房买卖合同的主要内容。

2.房地产公司已按约定收取了购房款。认购协议书约定李某选择认购金方式支付房地产公司606288元,并在协议签订当日一次付清,这里的认购金应为购房款,而不是定金。首先,定金作为法定担保方式,需要在合同中明确约定。认购协议书中约定的认购金并没有明确为定金。其次,定金担保是双务的,即支付了定金的一方不履行合同无权要求返还本金,收受定金一方不履行合同应当双倍返还定金。认购协议仅约定李某逾期不签《商品房买卖合同》,房地产公司有权解除协议,并对认购金不予返还。但该协议并没有对房地产公司违约返还认购金作出约定。再次,定金的数额不能过大。依据担保法第十一条的规定,定金不得超过合同标的20%。而认购协议书约定的认购金已高于总房价的30%。因此,本案李某支付的认购金不是作为担保的定金,而是李某交纳的部分购房款,而且其数额已高于总房价款的30%。目前我国银行购房按揭贷款的首付额度是总房价的30%,本案李某支付的认购金正好符合按揭贷款购房商业模式中首付开发商价款的数额。因此,李某向房地产公司支付的认购金实际是向其支付全部的首付款。显然,李某依据认购协议书的约定履行了商品房买卖合同房屋价款的给付义务,房地产公司收取了首付房屋价款,并出具了收据。因此,符合出卖人已按照约定收取购房款的条件。

因此,根据《解释》第五条的规定,本案认购协议书应当认定为商品房买卖合同。

二、认购协议书为无效合同

城市房地产法第四十五条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十五条均规定,房地产开发企业销售商品房,应当办理预售登记,取得商品房预售许可证。《商品房销售管理办法》第二十二条规定,不符合商品房销售条件的,不得向买房人收取任何预订款性质的费用。根据合同法第五十二条规定,违反法律、法规强制性规定的合同无效。本案房地产公司在没有取得商品房预售许可证的情况下以内部认购书的形式公开向社会不特定的人员销售商品房,其行为违反了法律的强制性规定。《解释》第五条的规定正是为了确保前述法律、法规的执行,将以认购、订购、预购等合法形式掩盖非法买卖商品房目的的行为定性为商品房买卖合同。并在第二条明确规定:出卖人未取得商品房许可证明与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但在起诉前取得商品房许可证明的,可以认定有效。

总之,双方当事人订立的认购协议书具备了商品房买卖合同的主要内容,且出卖人依据约定收取了购房款,符合《解释》第五条的规定,应认定为商品房买卖合同。在原告李某起诉时,房地产公司并未获取商品房预售许可证,因此,应认定认购协议书为无效合同。

(作者单位:陕西省高级人民法院)