江苏省无锡市人民政府


市政府关于印发《无锡市住宅共用部位共用设施设备维修资金管理办法》的通知

　　锡政发〔2004〕3号
各市（县）和各区人民政府，市各委、办、局，市各直属单位：
现将《无锡市住宅共用部位共用设施设备维修资金管理办法》印发给你们，请认真贯彻执行 。
二○○四年一月五日

无锡市住宅共用部位共用设施设备维修资金管理办法

第一章 总 则
第一条 为规范住宅共用部位共用设施设备维修资金（以下简称维修资金）管理和使用，保 障住宅共用部位共用设施设备正常使用，维护住宅产权人、使用人的共同利益，根据国务院 《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等法规，制定本办法。
第二条 本办法所称住宅共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、 柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
本办法所称住宅共用设施设备是指物业区域或者单幢住宅内，由全体业主共同拥有并使用的 上下水管道、落水管、电梯、天线、绿地、道路、沟渠、池井、非经营性停车场（车库、平 战结合使用的地下防空室）、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
第三条 凡本市市区范围内，住宅物业的业主、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼 结构相连的非住宅物业的业主，都须交纳维修资金。
第四条 维修资金属于业主所有，按照统一交纳、专户储存、专款专用、业主决策、政府主 管部门和财政部门监督使用的原则进行管理。
第五条 无锡市房产管理局（以下称市物业管理行政主管部门）是本市维修资金管理的行政 主管部门，负责本办法的组织实施。无锡市物业管理中心具体负责维修资金的归集、核算。 
市财政部门负责对维修资金的使用和管理进行监督。
区房产管理部门依照本办法做好维修资金的相关管理工作。
第六条 物业区域内的市政公用设施和相关设施设备，按规定应当由供水、供电、供气、环 卫、公共照明、通信、有线电视等部门和单位养护维修的，管理职责和养护方式不变。相关 部门委托物业管理企业代为维修养护的，应当支付维修养护费用。
第二章 维修资金的筹集
第七条 维修资金按以下标准筹集：
（一）出售公有住房的，在售房款中按建筑面积每平方米50元的标准提取。
（二）本办法施行前核准销售的商品房，购房人按建筑面积每平方米35元的标准交纳；本办 法施行后核准销售的商品房，购房人按建筑面积每平方米50元的标准交纳，其中购买独立别 墅或者住宅小区内独立的非住宅物业的，购房人按建筑面积每平方米30元的标准交纳。
（三）本办法施行后核准销售的设有电梯的商品房，购房人除按本条第（二）项的规定交纳 维修资金外，还须按建筑面积每平方米40元的标准另行交纳专项用于电梯更新的维修资金（ 以下简称电梯更新资金）；出售设有电梯的公有住房的，在售房款中按建筑面积每平方米40 元的标准另行提取电梯更新资金。
（四）本办法施行前已出售的设有电梯的住房，其电梯更新资金的筹集，业主大会或业主委 员会可以参照本办法的有关规定执行。
第八条 下列住宅由购房人或者产权人按照本办法第七条规定的标准交纳维修资金：
（一）集资建造的住房；
（二）拆迁安置实行产权调换的住房；
（三）农民拆迁安置房；
（四）转让时未交纳维修资金的住房；
（五）其他应当交纳维修资金的住房。
第九条 购房人或者产权人应当在办理房屋产权证前将维修资金交纳至市物业管理中心；未 出售的商品房，由开发建设单位在房屋竣工交付使用两年内将维修资金一次性交纳至市物业 管理中心。
第十条 住房的出售方应当事先告知购房人维修资金的交纳标准和方式，并在买卖合同中 予以载明。
第十一条 市物业管理中心在收到维修资金后应即存入维修资金专户，开具维修资金专用票 据，并发放维修资金卡，交由业主保存，供查询、核对。
第十二条 在办理房屋产权登记时，购房人或者开发建设单位应当向房产登记机构提供已交 纳维修资金的专用票据。
第十三条 维修资金余额用至首期维修资金的30％时，维修资金暂缓使用，业主委员会或者 住宅管理单位应当向业主再次筹集，再次筹集后的维修资金余额不得少于首期维修资金数额 。
电梯更新资金不足支付的部分由产权人按规定再次筹集。
第三章 维修资金的管理
第十四条 市物业管理中心管理维修资金应按幢建帐、按幢使用、核算到户。
市物业管理中心应当建立维修资金公示和查询制度，定期公布维修资金的筹集和使用以及保 值增值情况，接受业主的查询和监督。
第十五条 市物业管理中心应保证维修资金的安全和增值。维修资金闲置时，在保证正常使 用的前提下，经市物业管理行政主管部门同意，市物业管理中心可以用部分维修资金购买国 债，严禁挪作他用。
维修资金自存入维修资金专户之日起按银行规定存款利率结息。
维修资金利息净收益和购买国债的增值收益应当转作维修资金滚存使用和管理。
第十六条 利用住宅共用部位共用设施设备进行经营的所得收益应当主要用于补充维修资金 ；其中，利用地下防空室进行经营所得，应当用于地下防空室的维修和大修。业主大会另行 决定用途的除外。
第十七条 住宅房屋所有权转让时，维修资金余额随房屋所有权同时过户。转让当事人之间 对维修资金余额补偿另有约定的，从其约定。
第十八条 因拆迁或者其他原因造成住房灭失的，业主可持本人身份证、房屋权属证书注销 证明，向市物业管理中心申请退回维修资金余额。市物业管理中心应当在三日内办理完毕； 不能退回的，应当书面说明理由。
第十九条 本办法施行前开发建设单位和物业管理单位已收取的维修资金，必须限期进行清 理，统一交至市物业管理中心专户储存。
第四章 维修资金的使用
第二十条 维修资金专项用于住宅共用部位共用设施设备保修期满后因自然损坏或者不可抗 力原因毁损而实施的维修、更新和改造，不得挪作他用。住宅共用部位共用设施设备属于人 为损坏的，其维修、更新费用应当由责任人承担。
独立别墅或者住宅小区内独立的非住宅物业的业主交纳的维修资金专项用于小区内共用设施 设备的维修、更新、改造。
电梯更新资金专项用于电梯的更新及大修，电梯的日常维护应在电梯运行使用费中列支。
第二十一条 维修资金应先在增值部分中列支，当住宅交付使用满15年且增值部分不敷使用 时，可使用维修资金本金，但最多不能超过维修资金本金的70％；若住宅交付使用未满15年 ，但损坏特别严重，迫切需要维修、加固的，经业主大会或者授权业主委员会批准后，可提 前使用维修资金本金。
第二十二条 维修资金的使用应当接受业主的监督。每年年初物业管理企业或者受托管理的 单位应当将上一年度维修资金的使用情况向业主委员会或者相关业主报告，并向物业区域内 的业主张榜公布。
业主委员会或者相关业主可以委托社会中介机构对本物业区域内维修资金的使用情况进行审 计。
第二十三条 住宅共用部位共用设施设备需要维修的，按下列程序办理：
维修资金的使用，已实施物业管理的，由物业管理企业提出年度使用计划，经业主大会或者 业主委员会审定后，由市物业管理中心划拨。未实施物业管理的，由受托管理的单位提出年 度使用计划，经业主同意后报市物业管理中心核拨。
突发性事件抢修，由物业管理企业或者受托管理的单位负责先行维修，然后填写市物业管理 行政主管部门统一印制的报修单，经业主委员会或者业主同意后，报市物业管理中心划拨维 修费用。
第二十四条 维修费用按照下列规定分担，并在业主交纳的维修资金中列支：
（一）住宅共用部位共用设施设备的维修、更新、改造费用，由该幢住宅楼的业主按照住宅 建筑面积的比例分担；一幢住宅楼有两个以上门号的，一个门号内共用部位共用设备的维修 、更新、改造费用，由该门号内的业主按照住宅建筑面积的比例分担。
（二）物业区域公用设施设备的维修、更新、改造费用，由全体业主按照住宅建筑面积的比 例分担；属于两个以上物业管理区域的共用设施设备维修、更新、改造费用，由所属物业 管理区域的全体业主按照住宅建筑面积的比例分担。
维修资金未交纳期间发生的维修费用由相关业主按住宅建筑面积的比例分担。
第二十五条 对未按照规定实行维修资金专户储存以及挪用维修资金等行为，将依照有关法 律法规的规定予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
物业管理行政主管部门和其它行政管理部门工作人员违反本办法玩忽职守、滥用职权或者不 依法履行职责的，将给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五章 附 则
第二十六条 江阴市、宜兴市可参照本办法执行。
第二十七条 无锡市房产管理局可对本办法的具体应用作出解释。
第二十八条 本办法自2004年2月1日起施行。本市过去制定的有关规定与此办法相抵触的， 执行本办法。



财政部


财政部关于印发《小型工业企业执行〈小企业会计制度〉衔接规定》的通知

2004年10月27日　财会〔2004〕16号

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局),新疆生产建设兵团财务局,国务院有关部委、有关直属机构:
　　为做好小型工业企业执行《小企业会计制度》衔接工作,现将《小型工业企业执行〈小企业会计制度〉衔接规定》印发给你们,请遵照执行。执行中有何问题,请及时反馈我部。
　　附件：小型工业企业执行《小企业会计制度》衔接规定


　　附件：

小型工业企业执行《小企业会计制度》衔接规定

　　为了促进小企业严格遵循《小企业会计制度》的规定进行会计核算,做好自原《工业企业会计制度》(以下简称“原制度”)向《小企业会计制度》(以下简称“新制度”)的衔接工作,现对小型工业企业执行《小企业会计制度》有关衔接问题规定如下:
　　一、调账原则及会计处理
　　小企业在执行新制度之初,应当按照新制度中有关资产、负债的确认计量标准全面清查资产和负债。对于清查出的损失,经企业管理当局批准(如需经有关部门审批的,应经有关部门审批)后,先记入“待处理财产损溢”科目。账务处理为:借记“待处理财产损溢”科目,贷记“固定资产清理”(固定资产发生的损失先通过“固定资产清理”科目核算)、“材料”等有关资产科目、“坏账准备”等有关资产减值准备科目。“待处理财产损溢”科目的余额,包括原已记入“待处理财产损溢”科目的金额以及在执行新制度之初按照有关规定核查出的损失金额。
　　上述损失经批准冲减相关所有者权益时,应先将“待处理财产损溢”科目余额转入“利润分配??未分配利润”科目,如未分配利润不足以冲减损失,属于按规定提取盈余公积、公益金的小企业,还应按可冲减的盈余公积相应冲减盈余公积。账务处理为:小企业应按照记入“待处理财产损溢”科目的余额,借记“利润分配??未分配利润”科目,贷记“待处理财产损溢”科目;按可用盈余公积弥补损失的部分,借记“盈余公积”科目,贷记“利润分配??未分配利润”科目。
　　结转后,“待处理财产损溢”科目应无余额,清查出的损失中以未分配利润和盈余公积不足冲减的部分,以负数在资产负债表的“未分配利润”项目中反映。
　　二、账目调整
　　小企业应在上述核实资产的基础上,将有关科目的余额直接转至新账或沿用旧账。
　　(一)“现金”、“银行存款”、“其他货币资金”、“短期投资”、“应收票据”、“应收账款”、“预付账款”、“应收补贴款”和“其他应收款”科目
　　新制度设置了“现金”、“银行存款”、“其他货币资金”、“短期投资”、“应收票据”、“应收账款”和“其他应收款”科目,预付款项较多的小企业也可单独设置“预付账款”科目,上述科目的核算内容与原制度相应科目的核算内容基本相同。调账时,应将以上科目的余额直接转至新账,也可沿用旧账。小企业存入证券公司但尚未进行投资的资金,如原已记入投资等相关科目的,应将其金额转入“其他货币资金??存出投资款”科目。
　　新制度设置了“应收股息”科目,核算小企业因进行股权投资应收取的现金股利和进行债权投资应收取的利息,原制度没有设置该科目而在“其他应收款”科目中核算。调账时,应将“其他应收款”科目中相关金额转入新设置的“应收股息”科目,也可继续沿用“其他应收款”科目进行核算。
　　新制度没有设置“应收补贴款”科目,调账时,应将“应收补贴款”科目的余额转入“其他应收款”科目。
　　(二)“短期投资跌价准备”科目
　　原制度没有设置“短期投资跌价准备”科目。小企业对于执行新制度时预计的短期投资的价值损失,应借记“待处理财产损溢”科目,贷记“短期投资跌价准备”科目。对于记入“待处理财产损溢”科目中的短期投资跌价准备金额,按照本规定的相关要求进行处理。
　　(三)“坏账准备”科目
　　新制度设置了“坏账准备”科目,但与原制度相比,核算方法有所变化。小企业对于执行新制度时预计的坏账损失,应借记“待处理财产损溢”科目,贷记“坏账准备”科目。调账时,应将“坏账准备”科目的余额转至新账,也可沿用旧账。对于记入“待处理财产损溢”科目的坏账准备金额,按照本规定的相关要求进行处理。
　　(四)“原材料”、“包装物”、“自制半成品”科目
　　新制度设置了“材料”科目,将原制度中“原材料”、“包装物”和“自制半成品”科目的核算内容进行了合并。调账时,应将“原材料”、“包装物?”、“自制半成品”科目的余额转入“材料”科目,也可继续沿用“原材料”、“包装物”、“自制半成品”科目进行核算。
　　(五)“材料采购”、“材料成本差异”科目
　　新制度设置了“在途物资”科目,以核算小企业已支付货款但尚未运抵验收入库的材料或商品的实际成本。采用计划成本核算的小企业,可另行设置“物资采购”及“材料成本差异”等科目进行核算。调账时,采用实际成本核算的小企业,应将“材料采购”科目中已运抵验收入库的部分转入“材料”科目,将已支付货款但尚未运抵验收入库的部分转入“在途物资”科目;采用计划成本核算的小企业,应将“材料采购”科目的余额转入“物资采购”科目,也可继续沿用“材料采购”科目进行核算;“材料成本差异”科目的余额直接转至新账,也可沿用旧账。
　　(六)“低值易耗品”、“委托加工材料”、“产成品”、“分期收款发出商品”科目
　　新制度设置了“低值易耗品”、“委托加工物资”、“库存商品”科目,小企业还可以根据实际业务需要,自行设置“分期收款发出商品”科目,这些科目的核算内容与原制度相应科目的核算内容相同。调账时,应将“委托加工材料”、“产成品”科目的余额分别转入“委托加工物资”、“库存商品”科目;其他科目的余额直接转至新账或沿用旧账。小企业也可继续沿用“委托加工材料”、“产成品”科目进行核算。
　　(七)“存货跌价准备”科目
　　原制度没有设置“存货跌价准备”科目。小企业对于执行新制度时预计的存货价值损失,应借记“待处理财产损溢”科目,贷记“存货跌价准备”科目。对于记入“待处理财产损溢”科目的存货跌价准备金额,按照本规定的相关要求处理。
　　(八)“待摊费用”科目
　　新制度设置了“待摊费用”科目,其核算内容与原制度有所不同。调账时,除在财产清查中已作为损失处理的自“待摊费用”科目转入“待处理财产损溢”科目的部分以外,小企业应将“待摊费用”科目的余额直接转至新账,也可沿用旧账。
　　对于原已记入“待摊费用”科目的摊销期在一年以内的固定资产修理费用,可按原摊销期限继续摊销,直至摊销完毕为止;自执行新制度以后新发生的不符合资本化条件的固定资产后续支出,再按新制度的规定进行处理。
　　(九)“长期投资”科目
　　新制度没有设置“长期投资”科目,而设置了“长期股权投资”和“长期债权投资”科目。调账时,小企业应对“长期投资”科目的余额进行分析,将属于长期股权投资的部分转入“长期股权投资”科目;将属于长期债权投资的部分转入“长期债权投资”科目。
　　(十)“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产清理”和“无形资产”科目
　　新制度设置了“固定资产”、“累计折旧”和“无形资产”科目,其核算内容与原制度相应科目相同。调账时,应将上述科目的余额直接转至新账,也可沿用旧账。
　　新制度设置了“固定资产清理”科目,对于原制度下“固定资产清理”科目的余额应分别情况处理:如果原记入“固定资产清理”科目的金额是因固定资产报废或毁损等原因产生,应将其余额转入“待处理财产损溢”科目,并按照本规定的相关要求进行处理;如记入“固定资产清理”科目的金额是因出售固定资产转入,应将该部分的余额直接转至新账,也可沿用旧账。
　　(十一)“在建工程”科目
　　新制度设置了“在建工程”科目,但核算内容有所变化,调账时,小企业应对“在建工程”科目的余额进行分析,将属于在建工程的部分转入“在建工程”科目;将属于工程物资的部分转入新设置的“工程物资”科目。
　　(十二)“递延资产”科目
　　新制度没有设置“递延资产”科目,而设置了“长期待摊费用”科目。调账时,除在财产清查中已作为损失处理的自“递延资产”科目转入“待处理财产损溢”科目的部分外,其余部分应转入“长期待摊费用”科目。
　　小企业因执行新制度以后,对固定资产大修理费用的核算方法由原采用预提或待摊方式改为一次性计入发生当期费用的,其原为固定资产大修理发生的待摊费用余额,应继续采用原有的会计政策,直至摊销完毕为止;自执行新制度以后新发生的固定资产后续支出,再按照新制度的规定办理。
　　(十三)“待处理财产损溢”科目
　　新制度没有设置“待处理财产损溢”科目。调账时,小企业应先将在财产清查过程中清查出的损失记入“待处理财产损溢”科目,再按照本规定的相关要求冲减有关所有者权益,冲减后,“待处理财产损溢”科目应无余额。
　　执行新制度后,对于所发生的各种财产盘盈、盘亏或毁损,小企业应及时处理。
　　(十四)“短期借款”、“应付票据”、“应付账款”、“预收账款”、“其他应付款”、“应付工资”、“应付福利费”、“应交税金”、“应付利润”、“其他应交款”、“预提费用”、“长期借款”、“长期应付款”和“专项应付款”科目
　　新制度设置了“短期借款”、“应付票据”、“应付账款”、“其他应付款”、“应付工资”、“应付福利费”、“应交税金”、“应付利润”、“其他应交款”、“长期借款”、“长期应付款”科目,预收款项较多的小企业也可单独设置“预收账款”科目,接受国家拨入具有专门用途拨款的小企业也可增设“专项应付款”科目进行核算。上述科目的核算内容与原制度基本相同。调账时,应将上述科目的余额直接转至新账,也可沿用旧账。
　　新制度“预提费用”科目的核算内容与原制度有所不同。小企业因执行新制度以后,对固定资产大修理费用的核算方法由原采用预提或待摊方式改为一次性计入发生当期费用的,其原为固定资产大修理发生的预提费用余额,应继续采用原有的会计政策,直至冲减完毕为止;自执行新制度以后新发生的固定资产后续支出,再按照新制度的规定办理。
　　(十五)“递延税款”科目
　　新制度要求小企业应采用应付税款法核算所得税,因此没有设置“递延税款”科目。调账时,应将“递延税款”科目的余额转入“利润分配--未分配利润”科目,“递延税款”科目如为借方余额,应借记“利润分配--未分配利润”科目,贷记“递延税款”科目,如为贷方余额,应借记“递延税款”科目,贷记“利润分配--未分配利润”科目。再以调整后的“利润分配--未分配利润”科目余额,按照本规定的相关要求冲减执行新制度之初清查出的损失。
　　(十六)“实收资本”、“资本公积”科目
　　新制度设置了“实收资本”和“资本公积”科目,其核算内容与原制度相应科目的核算内容相同。调账时,应将上述科目的余额直接转至新账,也可沿用旧账。
　　新制度设置了“待转资产价值”科目,核算小企业接受捐赠待转的资产价值。期末,小企业应将按主管税务机关审核确认当期应计入应纳税所得额的待转捐赠资产价值扣除应交纳的所得税后的余额自“待转资产价值”科目转入“资本公积”科目。小企业对于接受捐赠的资产价值,按原制度规定已计入资本公积的部分不再进行调整,执行新制度后新发生的接受捐赠取得的资产按新规定办理。
　　(十七)“盈余公积”科目
　　新制度设置了“盈余公积”科目,其核算内容与原制度相应科目的核算内容相同。调账时,应将“盈余公积”科目的金额在冲减有关损失后的余额转至新账,也可沿用旧账。
　　(十八)“本年利润”科目
　　新制度设置了“本年利润”科目,其核算内容与原制度相应科目的核算内容相同。由于“本年利润”科目年末无余额,不需要进行调账处理。
　　(十九)“利润分配”科目
　　新制度设置了“利润分配”科目,其核算内容较原制度相应科目的核算内容有所增加。调账时,应将“利润分配??未分配利润”科目的金额在冲减有关损失后的余额转至新账,也沿用旧账。
　　(二十)“产品销售收入”、“产品销售成本”、“产品销售费用”和“产品销售税金及附加”科目
　　新制度设置了“主营业务收入”、“主营业务成本”、“营业费用”和“主营业务税金及附加”科目,产品销售收入通过“主营业务收入”科目核算,产品销售成本通过“主营业务成本”科目核算,产品销售费用通过“营业费用”科目核算,产品销售税金及附加通过“主营业务税金及附加”科目核算。由于上述科目年末无余额,不需要进行调账处理。小企业也可继续沿用“产品销售收入”、“产品销售成本”、“产品销售费用”和“产品销售税金及附加”科目进行核算。
　　(二十一)“其他业务收入”、“其他业务支出”科目
　　新制度设置了“其他业务收入”、“其他业务支出”科目,其核算内容与原制度相应科目的核算内容相同。由于上述科目年末无余额,不需要进行调账处理。
　　(二十二)“管理费用”、“财务费用”、“投资收益”、“补贴收入”、“营业外收入”、“营业外支出”、“所得税”科目
　　新制度设置了“管理费用”、“财务费用”、“投资收益”、“营业外收入”、“营业外支出”、“所得税”科目,其核算内容与原制度相应科目的核算内容相同。新制度没有设置“补贴收入”科目,相关的补贴收入作为“营业外收入”核算。由于上述科目年末无余额,不需要进行调账处理。
　　(二十三)“以前年度损益调整”科目
　　新制度“以前年度损益调整”科目的核算内容与原制度有所不同,仅核算资产负债表日后事项期间涉及的报告年度或以前年度的销售退回等事项,并且该科目余额直接转入利润分配的有关明细科目,不再作为利润表项目列示。由于该科目年末无余额,不需要进行调账处理。
　　三、会计报表
　　(一)资产负债表
　　小企业执行新制度当年年末“资产负债表”的“年初数”栏内各项目数字,应根据上年末“资产负债表”的“年末数”栏内所列数字按照新制度的规定进行调整后填列。调整方法根据上述有关调账规定处理。执行新制度当年的“资产负债表”应按新制度的规定编制。
　　(二)利润表
　　小企业执行新制度当年“利润表”的“上年数”栏内各项目数字,应根据上年“利润表”的“本年累计数”栏内各项目数字经调整后填列,即原制度下“利润表”项目与新制度规定的“利润表”项目如有不同,应将原制度下“利润表”各项目数字按照新制度规定的项目进行调整后填列。执行新制度当年的“利润表”应按新制度的规定编制。
　　四、其他有关问题
　　工业企业以外的其他各类企业,在首次执行《小企业会计制度》时的调账处理,应比照本规定执行。